안녕하세요. 서울부동산전문변호사 조영광 변호사입니다.
부동산을 거래할 때 가장 일반적인 방식은 사인 간의 "매매"라 할 것입니다. 매도인이 원하는 가격을 정하면 매수인이 그 가격에 매수하거나 약간의 흥정을 통해 매수하는 방식이죠.
반면, "경매"는 매수인이 원하는 가격을 결정하여 법원에서 입찰하고, 그중에서 최고가를 적은 매수인에게 낙찰되는 거래 방식입니다.
즉, 매수인이 주도적으로 가격을 정하기 때문에 현재 시세보다는 저렴하게 매수할 수 있는 장점이 있습니다. 물론 부동산의 가치나 희소성, 입찰 경쟁률에 따라서는 시세보다 비싸게 낙찰되는 경우도 있습니다.
부동산이 경매로 나오는 이유는 채무자가 채권자에게 금전채권을 변제하지 못해 채권자가 채무자 소유 부동산에 대해서 경매 신청을 했기 때문입니다.
이와 같이 경매절차에서는 채권자, 채무자, 매수인 3 사람이 등장하고, 경우에 따라서는 채무자 소유 부동산에 전·월세로 들어간 임차인도 등장합니다.
앞으로 연재 형식으로 경매의 첫 단계인 경매 신청부터 마지막 단계인 배당까지 자세하게 살펴보려고 합니다. 오늘은 본격적인 시작에 앞서 "경매 절차를 개관"해보도록 하겠습니다.
경매신청 및 경매개시 결정
1. 경매신청
부동산 경매신청 방법은 크게 2가지가 있습니다. 하나는 강제경매이고 나머지는 임의경매입니다.
'강제경매'란 돈을 갚지 않는 채무자를 상대로 소송을 제기한 후 승소한 채권자가 그 판결문을 근거로 채무자 소유 부동산에 대하여 신청하는 경매를 말합니다.
'임의경매'란 채무자에게 돈을 빌려주면서 담보 목적으로 저당권을 설정하고, 이후 채무자가 돈을 갚지 않으면 그 저당권을 근거로 채무자 소유 부동산에 대하여 신청하는 경매를 말합니다.
양자는 결국 금전채권의 만족을 얻기 위하여 채권자의 신청에 따라 법원이 경매를 진행한다는 점에서 공통점이 있고, 절차 진행상으로도 큰 차이가 없습니다.
2. 경매개시 결정
채권자가 강제경매나 임의경매를 신청하면, 법원은 그 경매신청이 요건을 제대로 갖추었는지 심사하고, 그 결과 문제가 없으면 경매를 개시한다는 결정을 합니다.
배당요구 종기의 결정 및 공고
경매개시 결정이 내려지면, 법원은 채무자에게 그 결정을 송달해주고, 등기관에게 부동산 등기부등본에 기입하도록 합니다.
그리고 법원은 배당요구 종기라는 것을 결정하여 법원경매정보 홈페이지에 공고해야 하는데, 배당요구 종기란 채권자가 자신의 채권액이 얼마인지 법원에 신고 및 배당해 달라고 요구할 수 있는 마지막 날을 의미합니다.
따라서 법원이 배당요구 종기를 결정하여 공고하면, 채권자는 그 종기까지 배당요구를 해야만 배당받을 수 있고, 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없습니다.
매각의 준비
법원은 채무자의 부동산을 경매하기로 결정했기 때문에 다음과 같이 그 부동산을 매각하여 현금화할 준비를 합니다.
1. 부동산 현황 조사
법원은 소속 집행관으로 하여금 채무자의 부동산을 현재 누가 점유하고 있는지, 점유자가 임차인이라면 임대차보증금과 차임은 얼마인지, 그 밖의 부동산 현황 등에 대해서 조사하도록 합니다.
집행관은 채무자의 부동산에 방문하여 위의 내용을 조사한 후 '현황조사보고서'를 작성하여 법원에 제출합니다.
2. 부동산 감정 평가
법원은 감정평가사로 하여금 채무자의 부동산 가치(시세)가 어느 정도 되는지 그 가액을 평가하여 보고하도록 명합니다.
감정평가사가 이를 평가한 '감정평가서'를 작성하여 제출하면, 법원은 보통 감정평가서의 가격을 최저매각가격으로 정합니다.
최저매각가격이란 매수인이 입찰할 때 매각을 허가할 수 있는 최저 가격으로 예를 들어 최저매각가격이 3억 원이라면 매수인은 3억 원과 같거나 높게 입찰해야만 무효가 되지 않습니다.
3. 매각물건명세서 작성
법원은 부동산의 권리관계를 분석한 '매각물건명세서'를 작성하여 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치합니다.
매각물건명세서에는 매수인이 책임져야 하는 제3자의 권리가 있는지 여부에 대해서 기재되어 있기 때문에 매수인이라면 입찰 전 반드시 확인해야 하는 중요 서류입니다.
매각방법 등의 지정, 공고, 통지
채무자 소유 부동산에 대한 현황조사, 감정평가, 매각물건명세서를 작성하여 부동산을 매각할 준비가 완료되었으면, 법원은 그 부동산을 매각할 기일 및 방법 등을 지정하여 법원경매정보 홈페이지에 공고합니다.
매각의 실시
1. 법원 방문 및 입찰표 작성
매수인은 매각기일에 관할 법원에 방문합니다. 예를 들어 부동산 소재지가 남양주인 경우 의정부지방법원 남양주 지원에 방문해야 합니다.
법원에 도착하면 입찰표를 작성하고 미리 준비한 매수보증금을 입찰봉투에 넣어 입찰마감시각까지 입찰함에 투입해야 합니다.
매수보증금은 보통 최저매각가격의 10%이고, 매수보증금을 납부하지 않으면 입찰이 무효가 됩니다. 또한 낙찰받지 못할 경우 매수보증금은 다시 반환되니 걱정하지 않아도 됩니다.
2. 개찰
입찰은 개시 이후 1시간 동안 할 수 있고, 입찰이 종료되면 집행관이 공개된 자리에서 개찰(= 입찰표 개봉)을 실시합니다.
3. 최고가 매수신고인 결정
개찰 결과 집행관은 해당 부동산에 대해 가장 높은 금액으로 입찰한 사람을 최고가 매수신고인으로 결정하는데, 쉽게 말해 그 사람이 "낙찰자"가 되었다는 뜻입니다.
4. 매각의 종료
이로써 채무자 소유 부동산에 대한 매각은 종료됩니다.
그러나 만약 1회 매각기일에 아무도 입찰하지 않는다면, 그 부동산에 대한 2회 매각기일이 1달 후로 다시 잡히게 되고, 동일한 방식으로 경매절차가 재진행됩니다.
매각 허가 결정
법원은 최종적으로 채무자 소유 부동산에 대해 이해관계 있는 자들의 의견을 듣고 최고가 매수신고인에게 매각을 허가하지 않을 사유가 있는지 검토한 후 매각허가결정을 선고합니다.
보통 특별한 사유가 없으면 매각허가결정을 합니다.
매각대금의 납부
법원은 매수인에게 매각대금을 언제까지 납부하라고 통지하고, 매수인은 매각대금에서 이미 지급한 매수보증금을 뺀 나머지 금액을 대금지급기한까지 납부해야 합니다.
매수인이 매각대금을 완납하면 소유권이전등기를 경료하지 않더라도 그 즉시 해당 부동산에 대한 소유권을 취득합니다.
소유권이전등기 등의 촉탁
법원은 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전에 필요한 서류를 제출하면, 관할 등기소의 등기관에게 해당 부동산을 매수인 명의로 이전할 것을 촉탁(= 위임)합니다.
배당의 실시
이제 법원이 마지막으로 할 일은 매수인이 납부한 매각대금으로 우선순위에 따라 각각의 채권자들에게 배당을 해주고, 만약 배당 완료 이후 남은 금액이 있으면 채무자에게 지급합니다.
오늘은 경매가 무엇이고 어떤 절차를 거치면서 진행되는지 개략적으로 살펴보았습니다. 앞으로는 강제경매를 신청하는 방법부터 하나씩 살펴볼 예정입니다.
경매를 당한 채무자나 경매에 관심있는 분들이라면 제 포스팅을 통해 유익한 정보를 얻으실 거라 확신하니, 많은 관심과 성원 부탁드립니다.
감사합니다.