[임대차] 임차인의 대항력 뜻/요건/효과/전입신고

임차인의 대항력 의미

임차주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 한 경우에는 그 다음날부터 대항력을 취득합니다.

여기서 말하는 대항력이란 임차인이 자신보다 후순위에 있는 제3자(= 후순위권리자)에게 임차주택을 계속 사용•수익하면서 그 인도를 거절할 수 있는 것을 말합니다.

대항력의 취득요건

1. 주택의 인도

주택의 인도란 임차인이 임대인으로부터 임차주택에 대한 점유를 이전받는 것을 말합니다.

임대인으로부터 현관문의 비밀번호를 넘겨받거나 대문의 열쇠를 넘겨받거나 임차주택에 이사를 한 때에는 점유를 이전받은 것으로 볼 수 있습니다.

2. 전입신고

□ 전입신고는 주민센터에서 하는 것으로 전입신고를 하면 그다음 날 대항력을 취득합니다.

아파트나 빌라의 경우에는 전입신고를 할 때 동•호수까지 정확하게 기재해야 유효한 전입신고로써 대항력을 취득합니다.

만약 동•호수가 정확하지 않으면 유효한 전입신고가 아니므로, 대항력을 취득하지 못합니다.

반면, 다가구주택의 경우에는 전입신고를 할 때 지번만 기재하면 충분하고 동•호수까지 전부 기재할 필요는 없습니다.

□ 전입신고는 임차인뿐만 아니라 그 배우자 또는 자녀가 전입신고를 해도 무방합니다.

□ 임차인이 임대인의 동의를 받아 적법하게 임차주택을 전대하고, 전차인이 그 임차주택을 인도받아 전입신고를 마친 경우, 임차인은 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다(대법원 2005다64255 판결).

3. 취득요건이자 존속요건

주택의 인도 및 전입신고는 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여 계속 존속하고 있어야 하는 "존속요건"입니다(대법원 2002다20957 판결).

따라서 임차인이 대항력을 취득한 이후 일시적으로나마 다른 곳으로 전입신고를 하였다면 그 전출 당시 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택에 전입신고를 하였다면 재전입신고한 때부터 새로운 대항력이 발생합니다.

대항력의 효력 발생

1. 효력 발생 시기

주택의 인도 및 전입신고를 하면 그 다음날 0시부터 대항력을 취득합니다.

2. 다른 권리와의 관계

대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없고, 그러한 경우 그 임차인은 그 담보권에 기한 환가절차(경매)에서 당해 주택을 취득하는 낙찰자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다.

즉, 임차인은 자신보다 선순위권리자에 대해서는 대항력을 주장할 수 없으나, 후순위권리자에 대하여는 대항력을 주장할 수 있습니다.

정리하자면, 임차인의 대항력과 다른 권리자의 권리와의 선후관계는 대항력의 효력 발생 시기와 저당권 등의 담보권이 성립한 시기의 선후에 따라 정해지는 것입니다.