누수 온상! 윗집에서 물이 샌다면?

 

들어가며

 
어느 날 갑자기 내가 살고 있는 집 천장에서 물이 샌다면 주거의 안정이 침해되고 생활상의 불편이 초래된다는 점에서, 누수 문제는 나뿐만 아니라 모든 사람들에게 중요하고 급박한 문제라고 할 수 있습니다.
 
특히 아파트나 연립주택처럼 다수가 공동으로 생활하는 주거 환경에서, 한 가정의 누수는 곧바로 이웃의 피해로 이어지기 때문에 누수 발생 시 신속한 대처가 무엇보다 중요합니다. 
 
따라서 이하에서는 누수가 발생했을 때, 실질적인 대응 방법과 분쟁 발생 시 법률적 문제 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
 
 

누수 문제를 무시하면 안 되는 이유 

 
가끔씩 천장이나 세탁실 배관 등에서 한 두 방울 물이 떨어질 때, 여러분이라면 어떻게 하시겠습니까. 분명 한 두 방울이니까 괜찮겠지 안일하게 생각하고 내버려 두는 사람이 상당수 있을 거라 생각됩니다. 
 
그러나 누수 문제는 누수가 발생한 초기·누수 범위가 가벼운 수준일 때 적절한 조치를 취하지 않으면, 시간이 지날수록 더 큰 문제로 발전할 수 있습니다.
 

초기에는 적은 양의 누수와 그 자국이 남는 것에 불과하겠지만, 이를 방치하면 결국 천장의 변색, 도배지 벗겨짐, 실내 곰팡이 번식, 가구·가전·가재도구 등의 재산상 피해가 발생하게 됩니다.
 
이처럼 재산상 피해가 발생하면 결국 윗집과 아랫집 간에 서로 얼굴을 붉히면서 책임 소재를 따지게 되고, 대화로 원만하게 해결되지 않으면 제 경험상 대부분은 법적 분쟁으로 가게 됩니다. 
 
따라서 내가 살고 있는 집의 누수를 발견하였다면 신속하게 대처할 필요가 있고, 절대로 간단한 문제라고 치부해서는 안 됩니다. 
 
 

누수 흔적에 대한 증거 확보하기

 
천장이나 세탁실 배관 등에서 누수를 발견하였다면, 즉시 사진 및 동영상 촬영을 하여 언제 누수가 발생한 것인지, 누수가 발생한 장소는 어디인지, 누수의 양은 어느 정도 되는지 등에 대한 객관적 자료를 확보해야 합니다. 
 
윗집과 아랫집 사이에 의사소통이 잘 되어서 원만하게 해결된다면 전혀 문제없으나, 누수 피해 규모가 큰 경우에는 보통 원만하게 해결되지 않으므로, 향후에 있을 법적 분쟁까지 염두에 두어야 하기 때문입니다. 
 
따라서 객관적 자료 확보는 최악의 사태를 대비하여 그 무엇보다 중요하고 반드시 해야 할 절차라고 생각해야 합니다. 
 
 

윗집에 바로 찾아가는 것보다 관리사무소를 거치기

 
자료를 확보했다면 윗집에 바로 찾아가서 누수 문제를 직접 말하기보다 관리사무소에 먼저 알려서 관리사무소로 하여금 윗집에 말하도록 하는 것이 좋습니다. 
 
많이들 경험해 보셨겠지만, 당사자들이 좋지 않은 일에 대해서 직접 대화하다 보면 문제를 해결하는데 집중하기보다는 감정싸움으로 치닫는 경우가 많습니다. 
 
그러니 누수가 발생되었다고 해서 윗집에 바로 찾아가 따지지 말고, 확보한 누수 증거를 관리사무소에 제공하면서 누수 사실을 알리는 것이 좋습니다. 
 
관리사무소는 여러분 대신 윗집에 방문하여 누수 여부와 그 원인이 무엇인지 확인하고, 필요하다면 누수공사 등을 해줄 것을 요청합니다. 그리고 건물 관리 대장에 누수 관련 민원이 있었던 사실을 기재하고 보관합니다.
 
위와 같이, 관리사무소가 작성한 누수 관련 서류는 향후 민사소송을 제기했을 때 누수 발생 사실을 입증하기 위한 증거가 될 수 있습니다. 
 
그러나 이러한 절차를 거쳤음에도 불구하고 누수 문제가 해결되지 않았다면, 결국에는 윗집과 직접 만나 대화하면서 해결 방안을 강구해야 합니다. 다만, 이때에도 반드시 문자나 녹취, 내용증명 등을 통해 누수와 관련된 일체의 증거를 남겨두어야 합니다. 

 

 

 

손해배상 청구는 누구에게?

 
윗집과 원만하게 해결되지 않았다면, 결국에는 손해배상청구 소송을 제기해서라도 누수로 인해 발생한 손해를 배상받아야 합니다. 
 
먼저 누수가 발생한 장소가 어디인지부터 정확하게 확인할 필요가 있습니다. 누수 발생 장소가 어디인지에 따라 손해배상을 해야 하는 주체가 달라지기 때문입니다.
 
건물 외관이나 공용 배관, 계단 등 아파트의 공용 부분에서 누수가 발생한 때에는 관리 주체라고 할 수 있는 아파트 입주자대표회의가 누수로 인한 손해를 배상해주어야 합니다. 보통 장기수선충당금으로 처리합니다. 
 
그리고 누수의 원인이 아파트의 공용 부분인지, 전용 부분인지 불분명한 때에는 공용 부분에 하자가 존재하는 것으로 추정되므로, 마찬가지로 아파트 입주자대표회의가 배상해야 합니다. 
 

집합건물법-규정

 
다만, 일반적으로 누수는 아파트의 공용 부분보다 전용 부분에서 발생하는 경우가 대부분이므로, 이하에서는 아파트의 윗집(전용 부분)에서 누수가 발생한 때에는 누구에게 손해배상책임이 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 
 
 

소유자가 거주한다면

 
윗집에 소유자가 거주하는 경우에는 매우 간단합니다. 소유자를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하면 됩니다. 
 
 

세입자가 거주한다면 

 
문제는 윗집에 소유자가 아닌 세입자가 거주하는 경우입니다. 이 경우에는 손해배상청구를 소유자에게 해야 할지, 실제 점유하고 있는 세입자에게 해야 할지 약간 복잡합니다. 
 
먼저 누수는 건물 자체의 노후화에 따라 발생하는 경우가 대부분이기 때문에 통상적으로 윗집의 소유자를 상대로 손해배상청구 소송을 제기해야 합니다. 
 
그러나 윗집의 세입자가 인테리어 공사를 하면서 누수가 발생한 경우, 세탁기의 배수를 제대로 하지 않아 누수가 발생한 경우, 사용상·관리상 세입자의 과실로 누수가 발생한 경우 등 세입자에게 책임 있는 사유로 누수가 발생한 것이 분명한 때에는 윗집의 세입자를 상대로 손해배상청구 소송을 제기해야 합니다. 
 
또한 윗집의 세입자가 누수 탐지에 적극적으로 협조하지 않거나 소유자에게 누수 피해 사실을 알리지 않거나 수리를 요청하지 않는 등 누수 원인 파악 및 피해 최소화를 위해 협조하지 않아 피해가 훨씬 커진 때에도 윗집 세입자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 
 
즉, 실무상 상당히 예외적인 경우에 한하여 세입자에게 청구할 수 있다고 볼 수 있습니다. 
 
 

누수 감정은 필수! 단, 증거보전신청을 활용

 
천장에서 물이 떨어진다고 해서 그 원인이 반드시 윗집에 있다고 단정할 수 없습니다. 실제로 윗집 문제일 수 있으나, 공용 부분 등 다른 부분에서 발생한 문제일 수도 있습니다.
 
그래서 누수 원인이 무엇인지 객관적으로 확인할 필요가 있는데, 이를 위해 통상 법원에 누수 감정을 신청하여 그 원인을 파악하게 됩니다. 
 
그러나 누수가 발생한 이후 소송 제기, 변론기일 지정 및 출석, 누수 감정 신청, 감정인 지정, 감정 수행 등의 절차가 진행되기까지는 최소 3~4개월 이상 오랜 시간이 걸립니다.

그런데 생활하는데 불편하다는 이유로 감정을 수행하기 전 미리 누수를 보수하게 되면, 나중에 실제로 누수 감정을 진행할 때 누수 원인을 파악하기가 매우 어렵게 됩니다.

그렇다고 해서 감정인이 집에 찾아와 감정을 수행할 때까지 누수를 보수하지 않은 채 생활하면, 그로 인해 겪는 생활상 불편과 정신적 스트레스는 이루 말할 수 없을 만큼 늘어나게 됩니다.

결국 이러지도 못하고 저러지도 못하는 상황에 처하게 되는 것입니다.
 
따라서 누수를 최대한 빠르게 보수하여 생활상 불편함을 해소하기 위해서는 증거보전신청을 활용하는 것이 좋습니다.
 
증거보전신청은 본안 소송과는 별개로 진행되는 절차로써 소송 제기 이후뿐만 아니라 그 이전에도 신청할 수 있습니다. 증거보전신청을 하면, 본안 소송에서 누수 감정을 신청하는 것보다 훨씬 빠르게 진행할 수 있는 장점이 있습니다. 
 
또한 증거보전신청을 통해 감정이 완료되면 바로 보수할 수 있기 때문에 이후 본안 소송이 끝날 때까지 누수를 방치할 필요가 없어지게 되므로, 생활상 불편함을 해소할 수 있습니다. 

따라서 누수를 신속하게 보수해야 할 긴급한 사정이 있는 때에는 증거보전신청을 활용하여 감정을 진행하는 것이 좋다고 할 것입니다.