부동산처분금지가처분의 모든 것 A to Z

부동산처분금지가처분의 의미와 필요성

 
부동산처분금지가처분이란 채권자가 채무자 소유 부동산에 대하여 일정한 권리가 있음에도 불구하고 채무자가 그 소유권을 이전하거나 저당권·전세권·임차권을 설정하거나 기타 일체의 처분행위를 하는 것을 막을 목적으로 하는 가처분을 말합니다. 
 
쉽게 말하자면, 채권자가 법원에 "채권자가 이 부동산에 대해서 권리가 있으니, 채무자가 이 부동산을 다른 사람에게 팔거나 처분하지 못하도록 해주세요."라고 신청하는 것입니다. 
 
그렇다면 어떠한 경우에 부동산처분금지가처분을 이용하는지 구체적인 사례를 들어 설명해 보겠습니다. 
 
예를 들어 B가 자기 소유의 부동산 ①, ②를 A에게 매도하기로 하는 계약을 체결하였는데, B가 더 비싼 가격으로 매수하겠다는 C에게 부동산 ②를 재매도하고 소유권을 넘겨주었습니다.
 
A는 분명 B로부터  부동산 ①, ②를 모두 매수하기로 계약한 것인데, 한 순간에 부동산 ②는 매수할 수 없는 상황에 처하게 되었습니다. 
 
그런데 A는 B가 C에게 부동산 ①까지 매도하지 않을까 걱정이 되면서도 부동산 ①만큼은 반드시 소유하기를 희망하고 있었습니다. 
 
위와 같은 경우에 A는 부동산 ①에 대한 처분금지가처분을 신청할 수 있습니다. A는 B소유 부동산 ①에 대해 매매계약을 체결한 채권자의 지위에 있고, B가 C에게 그 소유권을 이전하는 것을 사전에 막을 필요가 있기 때문입니다. 
 
이 외에도 부동산처분금지가처분은 부동산에 대한 채권자의 권리를 확보하기 위한 다양한 경우에 이용할 수 있습니다. 

 

 

 

 

신청서의 작성

 
부동산처분금지가처분을 하기 위해서는 신청서를 작성하여 법원에 제출해야 합니다. 기본적인 신청서 양식은 아래와 같습니다. 
 

신청서-양식

 
1. 채권자와 채무자에는 이름, 주민등록번호, 주소 등 인적사항을 기재하여 당사자를 특정하면 됩니다. 
 
2. 목적물의 가액에는 권리를 행사하려는 부동산이 토지이면 토지의 가액, 건물이면 건물의 가액을 산정하여 기재하면 됩니다. 
 
먼저 토지의 가액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가에 100분의 50을 곱하여 산정한 금액이 됩니다(= 개별공시지가 × 면적(㎡) × 50/100). 
 
다음으로 건물의 가액은 지방세법 시행령 제4조 제1항 제1호·제1호의 2의 방식에 따라 산정한 시가표준액에 100분의 50을 곱하여 산정한 금액이 됩니다(= 시가표준액 × 50/100).
 
그러나 위와 같은 산정방법에 따라 목적물의 가액을 산정하는 것이 굉장히 복잡하고 귀찮은 일입니다. 따라서 대한법률구조공단 홈페이지에 방문하면 자동으로 계산해 주는 기능이 있으므로 이를 활용하시기 바랍니다. 
 
3. 피보전권리란 채권자가 목적물인 부동산에 대하여 보전하고자 하는 권리를 말하는데, 피보전권리의 대부분은 부동산에 대한 소유권이전등기청구권이라고 할 수 있습니다. 
 
이 외에도 채무자가 채무를 변제하지 않을 목적으로 고의로 부동산을 타에 처분하는 등 사해행위를 하였을 경우에도 부동산처분금지가처분을 신청할 수 있는데, 이 경우의 피보전권리는 사해행위취소권 및 원상회복청구권입니다(→ 이건 몰라도 됩니다). 
 
4. 가처분해야 할 부동산의 표시에는 부동산의 소재지가 간단하면 바로 작성하면 되고, 아파트와 같이 내용이 긴 때에는 '별지목록 기재와 같음'이라고 쓴 후 별지로 작성하면 됩니다.
 
5. 신청취지에는 일률적으로 "채무자는 별지목록 기재 부동산에 대하여 매매, 증여, 저당권·전세권·임차권의 설정, 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니 된다."라고 기재하면 됩니다. 
 
6. 신청원인을 잘 작성하는 것이 중요합니다. 신청원인에는 ① 채권자의 피보전권리가 존재한다는 점, ② 부동산처분금지가처분을 해야 할 필요성이 있다는 점을 기재해야 합니다. 
 
피보전권리의 존재 및 보전의 필요성은 부동산처분금지가처분이 인용되기 위해서 반드시 갖추어야 할 요건에 해당하므로, 증거자료를 제시하면서 최대한 구체적으로 소명해야 합니다. 
 
7. 가압류나 가처분을 하는 경우에는 담보를 제공해야 하는데, 보통 담보제공은 "보증보험회사와 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 담보로 제공할 수 있도록 허가해 달라."는 취지로 기재합니다. 
 
8. 소명방법에는 부동산처분금지가처분 신청서에 작성한 증거들을 기재하면 됩니다. 
 
9. 마지막으로 날짜를 기재하고 기명날인 또는 서명날인하면 됩니다. 
 
 

신청서의 제출

 
부동산처분금지가처분 신청서 작성을 완료하였다면 관할 법원에 제출해야 하는데, 부동산처분금지가처분의 관할 법원은 부동산 소재지 또는 채무자 주소지를 관할하는 법원입니다. 
 
따라서 목적물인 부동산은 서울 서초구에 소재하나 채무자의 주소는 서울 강동구인 경우, 관할 법원은 서울중앙지방법원과 서울동부지방법원이며, 이들 중 아무 곳에나 제출하면 됩니다. 
 
신청서를 제출할 때에는 인터넷 전자소송을 통하거나 관할 법원 민원실에 방문하면 됩니다. 
 
 

신청서의 인용 결정 

 
부동산처분금지가처분 신청서를 제출하면 관할 법원은 2~ 4일 내로 채권자에게 "채무자를 위하여 담보로 금 0원을 공탁할 것을 명한다. 채권자는 위 금액을 보증금액으로 하는 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 제출할 수 있다."는 담보제공명령서를 송달합니다. 
 
이를 송달받은 채권자는 보증보험회사에 방문하여 지급보증위탁계약을 체결하면서 보증보험료를 함께 납부하고, 법원에는 별도로 등기신청수수료와 등록면허세를 납부해야 합니다. 
 
위와 같은 절차가 모두 완료되면, 관할 법원은 아래와 같이 부동산처분금지가처분 인용 결정을 한 후 그 결정문을 채권자에게 송달합니다. 
 

부동산처분금지가처분-결정문

 
부동산처분금지가처분 신청이 인용되면 이러한 사실은 그 부동산의 등기부등본에도 기재됩니다. 
 
 

부동산처분금지가처분의 효력

 
부동산처분금지가처분이 인용되면 어떠한 효력이 있는지 전술한 A와 B의 사례를 통해 살펴보도록 하겠습니다.
 
A는 B소유의 부동산 ①에 대해 처분금지가처분 등기를 경료해 놓았기 때문에 부동산 ①이 C에게 넘어갈지도 모른다는 걱정을 할 필요가 없습니다. 
 
이제 A는 B를 상대로 부동산 ①에 대한 소유권이전등기청구 소송을 제기하면 되고, 이 소송에서 승소한다면 A는 부동산 ①의 소유권을 취득할 수 있습니다.
 
반면, B는 부동산 ①의 소유자라 하더라도 처분금지가처분 등기가 경료된 이상 C에게 매도할 수 없습니다.
 
만약 B가 C에게 부동산 ①을 매도하고 C 명의로 소유권이전등기를 경료해 주더라도, A가 B에 대한 소유권이전등기청구 소송에서 승소한 경우, A는 C 명의의 소유권이전등기를 말소하여 A 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 있습니다. 
 
이를 법률상 '집행보전의 효력'이라고 합니다.