[임대차 필수 지식] 임차인의 대항력 뜻/요건/대항력 있는 임차인/대항력 없는 임차인

대항력-뜻-요건

 

 

 

들어가며

 
사람들의 거주 방식은 크게 2가지로 나뉩니다. 내 집에 살거나 남의 집을 빌려 살거나.
 
이중 남의 집을 빌려 사는 임차인이라면, 주거의 안정성을 확보하고 보증금의 안전한 반환을 위해 반드시 숙지해야 할 내용이 있습니다.
 
그것은 바로 "대항력"이라는 것입니다.

 

대항력을 제대로 이해하고 있는지 여부에 따라 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 여러분의 임차보증금을 안전하게 회수할 수도, 그러지 못할 수도 있습니다.
 
잠자리에 들기 전 문을 걸어 잠그듯, 임대차 계약을 체결한 이후 임차인이 가장 먼저 해야 할 일은 대항력을 확보하는 것입니다. 
 
따라서 아래에서는 수백 번 강조해도 지나치지 않은 대항력의 의미와 그것을 확보하기 위해 필요한 전입신고, 주택임대차보호법의 관련 규정 등을 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

 

대항력의 의미

 

 

주택임대차보호법-규정

 

대항력의 의미에 대해서는 주택임대차보호법에 나와 있습니다. 
 
주택임대차보호법 제3조 제1항을 살펴보면, "임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 주민등록은 전입신고를 하면 인정된다."라고 규정되어 있습니다. 
 
즉, "대항력"이란,

 

임차인이 일정한 요건을 갖추면 임차주택의 양수인이나 임차주택에 대하여 이해관계를 가지고 있는 사람 등 제3자에게 임대차의 내용을 주장하고 대항할 수 있는 힘을 말합니다. 
 
제3자에게 임대차의 어떠한 내용을 주장하고 대항할 수 있는지는 아래에서 자세히 설명하도록 하겠습니다.  
 
 

 

대항력의 요건 및 발생 시기

 

1. 대항력의 취득 요건

 
대항력을 취득하기 위해서는 반드시 2가지의 요건을 갖추어야 하는데, 그것은 바로 '주택의 인도'와 '전입신고'를 하는 것입니다. 

 

 

가. 주택의 인도
 
먼저 주택의 인도는 주택에 대한 사실상 지배가 임대인으로부터 임차인에게 이전되는 것을 말합니다.

 

쉽게 말하자면 임차인이 임대인으로부터 열쇠나 비밀번호를 받아 주택에 실제 거주하는 것을 의미합니다. 

 

 

주택인도-전입신고

 

 

나. 전입신고
 
다음으로 임차인은 전입신고를 해야 합니다.

 

전입신고는 주민등록법에 따라 세대주 등이 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 해야 하고, 만약 기간 내에 신고하지 않으면 5만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 
 
다만 전입신고를 할 때에는 부동산 등기부등본을 발급받아 번지, 동, 호수 등을 확인한 후 그 주소를 정확하게 기재하는 것이 매우 중요합니다. 
 
예컨대 등기부등본상 번지는 11-1이나 착오로 11-2로 전입신고한 경우에는 유효한 전입신고를 한 것으로 보지 않으므로, 대항력을 취득하지 못하고 임차인으로서 보호받지 못합니다.  
 
또한 아파트의 경우 11동 101호를 11동 102호로 잘못 신고하거나 아예 동·호수를 누락한 때에도 마찬가지로 대항력을 취득하지 못하므로, 전입신고 시 주의할 필요가 있습니다.

 

 

2. 대항력의 발생 시기 

 

위와 같이, '주택의 인도'와 '전입신고'라는 2가지 요건을 모두 갖춘 경우, 대항력은 전입신고한 날의 다음날 0시부터 발생합니다. 

 

예컨대, 임차인이 1월 1일 임대차계약을 체결하고 잔금(임차보증금) 지급일인 1월 15일 전입신고를 마쳤다면, 1월 16일 0시부터 대항력이 발생하는 것입니다.

 

주의할 것은 전입신고는 절대 미루지 말고 되도록이면 잔금 지급일(= 이사일)에 하는 것을 권장합니다.

 

반드시 명심하시기 바랍니다!!

 

 

 

제3자에게 주장할 수 있는 임대차의 내용은?

 

 

임차인-대항력

 

 

1. 임대인이 임차주택을 제3자에게 매도한 경우

 
예를 들어 임대차 계약을 체결하면서 임차보증금 3,000만 원, 월 차임 80만 원, 계약기간 2년으로 약정했는데, 계약기간 도중 임대인이 제3자에게 주택을 매도했다고 가정해 보겠습니다. 
 
그런데 제3자는 임차인에게 자신이 직접 들어가서 거주하려고 하니 주택에서 퇴거해 달라고 요구하고 있습니다.

 

이 경우 임차인은 계약기간이 만료되지 않았음에도 불구하고 주택에서 퇴거해야만 할까요.
 
제3자가 매수하기 전에 임차인이 대항력을 취득했는지 여부에 따라 결과가 달라집니다. 

 

임차인이 대항력(= 주택의 인도, 전입신고)을 취득했다면 "대항력 있는 임차인"이 되고, 제3자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주됩니다.

 

따라서 대항력 있는 임차인은 계약기간 만료 시까지 계속 거주할 권리가 있으며, 제3자에게 임차보증금의 반환도 청구할 수 있습니다.
 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

그러나 반대로 임차인이 대항력을 취득하지 않았다면 "대항력 없는 임차인"이 되므로, 임차인은 제3자가 퇴거해 달라고 요구할 경우 퇴거해야 할 수밖에 없습니다. 

 

 

2. 임차주택이 경매에 넘어가 제3자가 낙찰받은 경우

 
임차인이 임차주택에 거주하고 있는데, 임대인이 은행 빚을 갚지 못해 임차주택이 경매에 넘어가고 제3자가 이를 낙찰받았다고 가정해 보겠습니다.

 

과연 제3자는 임차인에게 퇴거해 달라고 요구할 수 있을까요. 

 

 

경매-대항력

 
주택임대차보호법 제3조 제4항에서 말하는 '임차주택의 양수인'은 매매뿐만 아니라 경매나 상속 등을 통한 양수인도 포함합니다. 
 
따라서 임차인이 경매개시결정 등기가 경료되기 전에 대항력을 취득하였다면, 제3자에게 대항하여 계약기간 만료 시까지 계속 거주할 권리가 있습니다. 
 
그러나 마찬가지로 임차인이 대항력을 취득하지 못한 때에는 낙찰자가 퇴거를 요구하면 임차인으로서 보호받지 못하고 주택에서 퇴거해야만 합니다.
 
경매의 경우에는 다소 복잡한 부분이 있어 여기까지만 간략히 설명하고 구체적인 내용은 다음 포스팅에서 언급하도록 하겠습니다.   

 

 

3. 임차주택에 제3자의 근저당권이 설정되어 있는 경우

 
여기서 중요한 것은 임차인이 대항력을 취득한 시점이 제3자가 근저당권을 설정한 시점보다 "선순위"여야 대항할 수 있다는 점입니다.
 
예를 들어 임차인이 1월 8일 전입신고를 하여 임차주택에 대한 대항력을 취득했다고 가정해 보겠습니다. 

 

 

근저당권

 

 

가. 근저당권 설정일이 1월 1일인 경우(= 대항력 없는 임차인)

 

제3자가 1월 1일 임차주택에 대한 근저당권을 설정하였다면, 임차인은 제3자보다 선순위가 아니므로, 제3자에게 대항할 수 없습니다.

 

 

나. 근저당권 설정일이 1월 20일인 경우(= 대항력 있는 임차인)
 
제3자가 1월 20일 임차주택에 대한 근저당권을 설정하였다면, 임차인은 제3자보다 선순위인 사실이 명확하므로, 제3자에게 대항할 수 있습니다.

 

 

다. 근저당권 설정일이 1월 8일인 경우(= 대항력 없는 임차인)
 
제3자가 1월 8일 23시에 임차주택에 대한 근저당권을 설정하였다면, 임차인이 전입신고를 한 날은 1월 8일이나 대항력을 취득하는 시점은 그다음 날인 1월 9일 0시이므로, 임차인은 제3자에게 대항할 수 없습니다. 

따라서 임차인보다 선순위인 제3자가 임차주택에 대한 근저당권을 실행하여 경매에 넘기는 경우, 임차인은 임차주택에서 퇴거해야 할 뿐만 아니라 임차보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있습니다.
 
 

 

결론

 

위에서 살펴본 바와 같이, 대항력을 취득하지 못한 임차인은 제3자에게 대항하여 자신의 권리를 제대로 주장할 수 없게 됩니다.

 

따라서 임차인에게 있어 대항력을 취득하는 것은 그 무엇보다 중요하다는 것을 명심하시길 바랍니다.