안녕하세요. 서울부동산전문변호사 조영광 변호사입니다.
임차인은 근무지 변경이나 개인적인 사정으로 기존에 살던 집에서 갑자기 이사를 가야 하는 상황이 발생하기도 합니다.
이처럼 계약 기간이 만료되기 전에 이사를 가야 하는 경우 계약 해지는 가능한지, 부수적으로 발생하는 비용은 누가 부담해야 하는지 등의 문제가 발생합니다.
이를테면 임대인은 계약을 해지해줄 테니 새로운 임차인을 구하는데 소요되는 복비를 임차인이 부담하라고 요구하는 것입니다.
따라서 오늘은 위와 같은 상황에서 발생하는 다양한 문제 중 "새로운 임차인을 구하는데 소요되는 복비를 누가 부담해야 하는지"에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
복비는 임대인과 임차인 모두 지불
공인중개사법에 따르면 주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사는 임대인과 임차인 쌍방에게 복비(= 중개수수료)를 받을 수 있습니다.
다만, 주택의 종류(아파트·오피스텔), 거래지역(서울·경기·지방), 거래의 종류(전세·월세), 보증금 액수 등에 따라 그 한도가 정해져 있을 뿐입니다.
예를 들어 서울에 소재한 아파트에 2억 8,000만 원 전세로 들어갈 경우, 임차인이 공인중개사에게 지급해야 하는 복비는 84만 원입니다.
상당히 부담스러운 가격이죠. 그래서 임대인과 임차인 간에 분쟁이 발생하는 것입니다.
신규 계약으로 거주하는 경우
임차인이 서울 소재 아파트를 보유한 임대인과 전세계약을 체결하면서 전세금 2억 8,000만 원, 임대기간 2024. 1. 1. ~ 2025. 12. 31.로 약정하였다고 가정해 보겠습니다.
그런데 2024. 6. 12. 현재 피치 못할 사정으로 성남으로 이사를 가야 하는 상황입니다.
임대인에게 사정을 잘 설명하였더니 다행히 계약을 해지해주겠다고 합니다. 대신에 새로운 임차인을 구하는데 소요되는 복비는 임차인이 부담하라고 요구합니다.
좀 전에 계산한 바에 따르면 복비는 84만 원이죠. 과연 이 금액을 임차인이 부담해야 할까요.
1. 특약사항에 기재한 경우
이러한 분쟁이 발생할 것을 대비해서, 임대인은 임대차계약을 체결할 당시 계약서 특약사항에 미리 약정하기도 합니다.
계약 만료 전 퇴거할 경우
중개수수료는 기존 임차인이 부담한다.
따라서 이 경우에는 임대인과 임차인 사이에 특약의 효력이 발생하므로, 임대인은 임차인에게 적법하게 복비를 요구할 수 있고, "임차인"이 복비를 부담해야 합니다.
문제는 복비를 누가 부담하는지에 대하여 특약사항에 기재하지 않았을 때입니다.
아래에서 구체적으로 살펴보겠습니다.
2. 임차인이 부담해야 하는 법적 근거는 없다
기존 임차인이 계약 만료 전 이사 갈 경우 새로운 임차인을 구하는데 소요되는 복비를 기존 임차인이 부담하라는 법령은 존재하지 않습니다.
반면 공인중개사법에서는 "공인중개사는 중개의뢰인으로부터 중개보수를 받는다."라고 규정하고 있고, 여기서 말하는 중개의뢰인이란 임대인과 새로운 임차인을 의미합니다.
따라서 법적으로 엄밀히 보자면, 기존 임차인은 임대인 대신 복비를 부담해야 할 의무가 있는 것이 아니며, 이를 강제할 수도 없습니다.
3. 관행상 임차인이 부담할 수밖에 없다
그런데 말이죠. 앞서 본 사례를 다시 한번 보겠습니다.
임차인은 계약 기간이 약 1년 6개월 정도 남았음에도 불구하고 개인적인 사유로 성남으로 이사를 가야 하는 상황이었고 임대인에게 정중히 계약 해지를 요청했습니다.
그렇다면 임대인은 법적으로 이를 받아들여야만 할까요. 아닙니다.
임대인의 귀책사유나 계약 해지 사유가 없는 이상 임차인은 개인적인 사유를 원인으로 계약기간 만료 전에 일방적으로 해지를 요구할 수 없습니다.
이에 따라 임대인은 임차인의 계약 해지 요청을 거절하더라도 무방하고, 만약 그 요청을 수락한다면 이는 임차인에게 편의를 제공하는 것이라 볼 수 있습니다.
그래서 임대인은 협의 과정에서 임차인에게 복비를 부담하라고 요구하는 것이죠.
결국 임차인이 복비를 부담하지 않겠다고 한다면, 임대인 또한 계약 해지에 협조하지 않을 가능성이 많기 때문에 관행상·상황상 "임차인"이 복비를 부담할 수밖에 없습니다.
4. 복비 - 임차인 부담
정리하자면, 신규로 임대차계약을 체결하고 거주하던 중 기간 만료 전에 이사를 가야 하는 경우,
새로운 임차인을 구하는데 소요되는 복비는 특약이 있으면 그에 따라 임차인이 부담하고,
특약이 없더라도 관행상·상황상 임차인이 부담할 수밖에 없습니다.
묵시적 갱신으로 거주하는 경우
1. 묵시적 갱신의 의미
전월세계약 기간은 보통 2년입니다.
그런데 임대인이나 임차인 중 어느 누구도 기간 만료 2개월 전까지 계약의 연장 여부에 대해서 아무런 통지나 언급을 하지 않으면 그 계약은 어떻게 될까요.
기간 만료로 계약이 종료될까요, 아니면 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 볼까요.
주택임대차보호법에서는 이 경우 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 보고 있습니다.
이를 "묵시적 갱신"이라고 합니다.
2. 복비 - 임대인 부담
주택임대차보호법상 전월세계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 "언제든지" 계약을 "해지"할 수 있습니다.
이에 따라 임차인은 기간 만료 이후 묵시적 갱신에 따라 계속 거주하고 있더라도 임대인에게 언제든지 이사 가겠다고 말할 수 있습니다.
그리고 임대인이 계약해지의 통지를 받은 날부터 "3개월"이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
계약이 해지되면 임대인에게는 기존 임차인에게 보증금을 반환해 줄 "의무"가 발생합니다.
임차인은 그 보증금을 받아서 이사 가면 그만이고, 새로운 임차인을 구하는 것은 임대인의 몫입니다.
따라서 임대인이 새로운 임대차계약을 체결하는 경우, 복비는 "임대인"이 부담해야 합니다.
계약갱신요구권 행사로 거주하는 경우
1. 계약갱신요구권의 의미
임차인의 주거안정을 도모하기 위해 2020년 7월 말 임대차 3법(= 계약갱신요구권, 전월세상한제, 임대차신고제)을 시행하면서 계약갱신요구권이 도입되었습니다.
"계약갱신요구권"이란 임차인이 희망하면 임대차계약을 1회에 한해 연장할 수 있는 권리로 연장할 경우 2년 더 거주할 수 있습니다.
도입 전에는 기존 2년의 계약기간이 만료되면 임대인과 임차인의 협의를 통해 계약기간을 연장하고 이 과정에서 전세금을 크게 올려줘야 하는 경우가 많았습니다.
그러나 이제는 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 전세금의 지나친 상승 없이 기존 2년에 연장된 2년을 더해 총 4년간 안정적으로 거주할 수 있게 되었습니다.
계약갱신요구권은 임차인이 계약기간 만료 2개월 전까지 행사해야 합니다.
행사방법은 특별한 제한이 없어 구두·전화·문자·이메일 등 모두 가능하지만, 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 계약갱신요구권을 행사한 사실에 대한 객관적 증거를 남기는 것이 좋습니다.
가장 안전한 방법은 내용증명을 보내거나 계약서 특약사항에 기재하는 것입니다.
2. 복비 - 임대인 부담
계약갱신요구권을 행사하여 계약기간이 연장된 경우에도 임차인은 "언제든지" 계약을 "해지"할 수 있습니다.
주택임대차보호법상 묵시적 갱신에 관한 규정을 그대로 따르기 때문입니다.
임차인은 계약갱신요구권 행사에 따라 계속 거주하고 있더라도 임대인에게 언제든지 이사 가겠다고 말할 수 있습니다.
그리고 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 "3개월"이 지나면 해지의 효력이 발생하며, 임대인은 기존 임차인에게 보증금을 반환해 줄 "의무"가 있습니다.
따라서 새로운 임차인을 구하는 것은 임대인의 몫이고, 이 경우 발생하는 복비 또한 "임대인"이 부담해야 합니다.
오늘은 기존 임차인이 계약 기간 만료 전 이사를 가야 하는 경우, 새로운 임차인을 구하는데 소요되는 복비를 기존 임차인과 임대인 중 누가 부담해야 하는지에 대해서 살펴보았습니다.
아는 만큼 보인다는 말이 있고, 그것이 세상 이치인 것 같습니다.
임차인이 처해 있는 상황에 따라 복비를 부담해야 하는 주체가 달라질 수 있으므로, 이를 유념하셔서 불필요한 지출이 발생하지 않도록 대처하시기 바랍니다.
오늘도 많은 도움이 되셨기를 바라면서 이상 마치도록 하겠습니다.
감사합니다.
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