공인중개사의 확인·설명의무 강화 / 전세사기 예방 / 전세계약 주의사항 / 24년 7월 10일 시행

공인중개사-확인-설명-의무

 

 

 

안녕하세요. 서울부동산전문변호사 조영광 변호사입니다.

 

지난 4월 국토교통부는 전세사기 예방 및 임차인 보호를 위해 중개대상물에 대한 "공인중개사의 확인·설명의무를 강화"하겠다고 발표했습니다. 

 

그 일환으로 개정된 공인중개사법 시행령 및 시행규칙은 2024년 7월 10일부터 시행될 예정입니다.

 

따라서 전세사기 위험에 노출될 수밖에 없는 임차인은 개정안의 내용을 충분히 숙지하여 공인중개사에게 설명을 요구할 필요가 있습니다. 

 

오늘은 그 개정안의 주요 내용이 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

공인중개사법-시행령-개정

 

 

 

임대인의 체납 세금

 

공인중개사는 임대인이 제출하거나 열람 동의한 임대인의 국세 및 지방세 납세증명서를 통해 체납 세금이 있는지 확인한 후 임차인에게 설명해야 합니다. 

 

그리고 이러한 사실을 중개대상물 확인설명서에 표기한 후 공인중개사·임대인·임차인이 서명 또는 날인해야 합니다. 

 

만약 이를 위반하여 성실·정확하게 확인·설명하지 않은 공인중개사에게는 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

본래 주택임대차보호법에서도 임대인에게 국세 및 지방세 납세증명서를 제시할 의무를 부과하고 있었지만, 현실적으로 임대인이 자발적으로 제시하는 경우가 거의 없었습니다. 

 

그래서 공인중개사로 하여금 이를 확인하여 설명하도록 한 것입니다.

 

 

 

최우선변제권 

 

임차인의 보증금이 주택임대차보호법 시행령에 규정되어 있는 금액 이하인 경우, 그 임차인을 소액임차인이라고 합니다.

 

그리고 소액임차인에 해당하는 경우에는 보증금 중 일부를 어느 누구보다 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.

 

이를 "소액임차인의 최우선변제권"이라고 합니다. 

 

 

최우선변제-보증금-범위

 

 

따라서 공인중개사는 임차 주택의 소재지 및 보증금 규모를 확인하여 임차인이 소액임차인에 해당하는지, 최우선 변제금액은 얼마인지 설명해야 합니다. 

 

만약 이를 위반하여 성실·정확하게 확인 ·설명하지 않은 공인중개사에게는 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

 

예를 들어 현재 기준으로 임차인이 서울 소재 빌라에서 보증금 1억 4,000만 원에 거주하는 경우, 5,500만 원까지는 최우선적으로 변제받을 수 있습니다. 

 

 

소액임차인 범위 확인하기

 

 

 

전입세대, 확정일자 부여현황

 

공인중개사는 임대인이 제출하거나 열람 동의한 전입세대확인서, 확정일자 부여현황 정보를 확인한 후 임차인에게 설명해야 합니다. 

 

이를 통해 임차하려는 주택의 선순위 세입자 보증금 등을 확인함으로써 향후 계약 만료 시 보증금을 반환받을 수 있는지 여부를 미리 가늠해 볼 수 있습니다. 

 

그리고 이러한 사실을 중개대상물 확인설명서에 표기한 후 공인중개사·임대인·임차인이 서명 또는 날인해야 합니다. 

 

 

가. 전입세대확인서

 

전입세대확인서(= 구 전입세대열람내역서)는 해당 주택의 소재지에 전입신고 되어 있는 자의 성명과 전입일자를 확인할 수 있는 서류입니다.

 

주민센터에서만 열람 및 발급 가능하고, 어디를 방문하든 상관 없습니다. 

 

 

나. 확정일자 부여현황

 

확정일자 부여현황은 확정일자를 확인할 수 있는 서류로 주민센터 뿐만 아니라 인터넷등기소에서도 열람 가능합니다.

 

 

확정일자 열람하기

 

 

 

민간임대주택의 경우, 임대보증금 보증제도

 

주택임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에는 관련 법에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다. 

 

따라서 민간임대주택을 중개하는 공인중개사는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있음을 설명해야 합니다. 

 

 

 

중개보조원 신분고지

 

그간 중개보조원이나 명의차용인이 공인중개사를 사칭하면서 불법 중개하거나 보증금을 편취하는 전세사기가 횡행했습니다. 

 

이를 방지하기 위해 공인중개사는 중개대상물 확인설명서에 현장을 안내한 자가 공인중개사인지 중개보조원인지 신분고지 여부를 표기해야 합니다.

 

또한 중개보조원이 현장 안내를 할 경우에는 자신이 중개보조원이라는 사실을 중개의뢰인에게 알려야 합니다.  

 

 

 

 

 

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중개대상물 확인설명서의 양식은 아래와 같으니 한번 확인해 보시기 바랍니다. 

 

중개-대상물-확인설명서