[부동산] 공유물 분할의 청구/방식/협의분할/현물분할/경매분할/가액배상/소송/등기

공유물-분할-청구-방식-현물분할-경매분할-등기

 

 

 

공유물 분할 

 

공유자는 자유롭게 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조 제1항). 이에 따라 공유자 1인이 분할청구를 하면, 각 공유자는 분할에 관하여 협의할 의무를 부담하게 됩니다.

 

만약 분할 여부나 분할 방법에 대하여 원만하게 협의가 성립되지 않으면, 공유자는 법원에 공유물분할 청구의 소를 제기할 수 있습니다(민법 제269조 제1항).

 

그런데 예를 들어 일부 공유자 사이에서는 분할 협의가 성립되었으나, 다른 일부에 대하여는 협의가 성립되지 않은 경우에는 어떻게 해야 할까요.

 

이 경우에는 일부 협의가 되었다고 하더라도 공유자 전원을 대상으로 소송을 제기해야 합니다.

 

 

 

분할의 방식

 

앞서 언급하였듯 공유물을 분할하는 방식은 크게 2가지로 ① 협의분할과 ② 재판상 분할이 있으며, 재판상 분할은 다시 세부적으로 현물분할 · 경매분할  · 가액배상으로 나뉩니다.

 

 

1. 협의분할

 

모든 법적 분쟁의 해결은 협의에서 시작합니다. 그러니 공유물분할의 경우에도 당연히 공유자 간 협의가 먼저겠지요.

 

공유물을 분할할 것인지, 분할한다면 어떻게 할 것인지 등에 대하여 공유자 간에 원만하게 협의가 된다면, 그에 따라 분할하면 됩니다. 

 

이때 중요한 점은 공유자 전원의 협의가 필요하다는 것입니다.

 

만약 공유자 전원이 참여하지 않고 일부를 제외하여 분할 절차를 진행할 경우, 그 분할은 무효입니다.

 

이와 같이 공유자 간에 협의가 되지 않았을 때에는 공유자 1인이 다른 공유자 전원을 상대로 공유물분할 청구의 소를 제기할 수 있고, 분할 방식은 아래와 같습니다. 

 

협의분할-pixabay

 

 

2. 현물분할 원칙

 

가. 의미

 

공유물분할청구 소송을 제기할 경우, 그 분할 방식은 원칙적으로 현물분할입니다. 

 

현물분할이란 공유물 자체를 분할하여 각 공유자가 지분 비율대로 단독 소유하는 것을 말합니다. 

 

재판 과정에서 법원은 현물분할의 방법을 재량으로 정할 수 있으나, 공유물의 위치·이용상황·주위환경·분할 후 사용가치 등을 고려하여 공평하고 합리적으로 정해야 합니다. 

 

 

나. 관련 판례

 

[대법원 2011. 8. 18. 선 2011다24104 판결]

여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우에는 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다.


[대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결]

공유물분할의 소는 형성의 소이며, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 합리적인 방법으로 공유물을 분할할 수 있는 것이므로, 분할청구자가 바라는 방법에 따른 현물분할을 하는 것이 부적당하거나 이 방법에 따르면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다고 하여 이를 이유로 막바로 대금분할을 명할 것은 아니고, 다른 방법에 의한 합리적인 현물분할이 가능하면 법원은 그 방법에 따른 현물분할을 명하는 것도 가능하다.


[대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결]

여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할하는 경우에는 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유자로 남는 방법도 허용될 수 있다.

 

 

다. 가액배상

 

가액배상은 현물분할의 한 방식으로써 판례가 인정하고 있는데, 이에 대해서는 후술 하도록 하겠습니다. 

 

 

3. 경매분할 : 예외 

 

가. 의미

 

경매분할(= 대금분할)은 현물분할을 할 수 없거나 현물분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 우려가 있는 경우, 공유물을 매각(= 경매)하여 그 대금을 지분 비율대로 나눠 가지는 것을 말합니다. 

 

 

나. 경매분할의 요건

 

① 현물분할을 할 수 없거나 ② 현물분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 우려가 있는 경우에 경매분할을 할 수 있습니다. 

 

[대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219 판결]

민법상 현물분할이 원칙이므로, 불가피하게 대금분할(= 경매분할)을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 터 잡아 함부로 대금분할을 명하는 것은 허용될 수 없다.

 

 

위 판례와 같이 경매분할을 하기 위해서는 요건을 갖추어야 하며, 그 요건에 대한 구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할 방법에 대한 의사 합치가 이루어지지 않고 있다는 사정만으로 경매분할을 할 수 없습니다.

 

 

다. 현물분할을 할 수 없는 경우

 

[대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결]

재판에 의한 공유물분할은 각 공유자의 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하는 것이 원칙이며, 대금분할에 있어서 ‘현물로 분할할 수 없다’는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다.

 

 

라. 현물분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 우려가 있는 경우

 

이것의 의미는 공유물 전체의 교환가치가 현물분할로 인하여 현저하게 감손될 경우뿐만 아니라 공유자들에게 공정한 분할이 이루어지지 아니하여 그중의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 공유물분할 전의 소유지분가액보다 현저하게 감손될 경우를 포함합니다. 

 

[대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결]

① '현물분할로 인하여 현저히 가격이 감손된다'라고 함은 공유물 전체의 교환가치가 현물분할로 인하여 현저하게 감손될 경우뿐만 아니라 공유자들에게 공정한 분할이 이루어지지 아니하여 그중의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 공유물분할 전의 소유지분가액보다 현저하게 감손될 경우도 이에 포함된다. 따라서 형식적으로는 현물분할이 가능하다고 하더라도 공유물의 위치, 면적과 주변도로상황, 사용가치, 가격, 공유자의 소유지분비율 및 사용수익의 현황 등을 종합하여 볼 때 각 공유자의 소유지분비율에 따른 공평한 분할이 이루어질 수 없는 경우에는 현물분할방법에 의할 것이 아니라 대금분할의 방법으로 공유물을 분할하여야 한다.

② 공유토지를 공유지분비율에 따라 현물분할할 경우 공유자 1인이 소유할 부분이 너무 작아서 지상에 건축이 불가능하게 된다면 그 대지 부분의 가액은 분할 전 건축이 가능한 대지의 지분가액보다 현저하게 감손될 것이 명백하여 공정한 분할이라고 보기 어렵다.

③ 갑의 공유지분에 대하여 근저당권이 설정되어 있고 이 근저당권은 분할 후 을의 단독소유가 될 토지에도 지분비율대로 존속하게 될 것이어서 갑은 을에게 이로 인한 가액감손을 보상하여야 할 것이므로 상호보상관계가 매우 복잡해진다는 점에서 가액보상의 방법에 의한 공유물분할도 부적당하여 대금분할함이 상당하다.


[대법원 1999. 6. 11. 선고 99다6746 판결]

공유물분할의 소에 있어서 분할대상 목적물의 특정 부분만 도로에 접하여 다른 부분에 비하여 그 경제적 효용가치가 많음에도 분할 부분의 어느 한쪽을 도로변으로 치우치도록 하는 방법으로 현물분할하는 경우에는 분할 부분의 면적을 조정하거나 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하는 방법으로 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하여야 하며, 그 목적물이 상업지역으로 지정되어 현물분할할 경우 그 분할 부분의 어느 한쪽이 건축법상 상업지역의 건축물 대지면적의 최소한도 이하의 면적이 된다면 대금분할의 방법으로 분할하여야 한다.

 

경매분할

 

 

4. 가액배상

 

가. 의미

 

가액배상(= 가격배상)이란 공유자 1인이 다른 공유자의 지분을 전부 매수하고 그 대가를 지급하는 것을 말합니다. 이에 따라 공유자 1인은 공유물 자체를 단독으로 소유하고, 다른 공유자는 대금을 가지게 됩니다.

 

 

나. 관련 판례

 

[대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결]

공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.

 

 

 

공유물분할과 등기

 

가. 협의분할의 경우

 

협의분할의 경우에는 협의가 성립하였더라도 바로 분할 부분에 대한 단독소유권을 취득하는 것이 아닙니다.

 

"등기"를 해야만 소유권을 취득하게 됩니다. 그리고 등기를 하기 위해서는 먼저 공유물의 분필 절차를 거쳐야만 합니다. 

 

 

나. 재판상 분할의 경우

 

① 현물분할의 경우에는 "판결이 확정"되면 각 공유자마다 분할 부분에 대한 단독소유권을 취득합니다. 

 

다만, 이를 처분하기 위해서는 여전히 등기가 필요하므로, 편의상 등기를 경료하는 것이 좋습니다. 마찬가지로 등기를 하기 위해서는 분필 절차를 거쳐야 합니다.

 

② 경매분할의 경우에는 등기의 문제가 발생하지 않습니다.