[임대차] 상가건물 임대차에서 계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 차이

상가건물-임대차-계약갱신요구-묵시적갱신

 

 

 

서설

 

상가건물의 임대차에 관하여는 상가임대차보호법에서 규율하고 있고, 이 법에서는 상가건물의 임대차 계약을 갱신하는 방법을 2가지로 구분하고 있습니다.

 

그것은 바로 ① 계약갱신 요구권 행사와 ② 묵시적 갱신입니다.

 

그런데 주의할 점은 상가건물이라고 해서 무조건 상가건물 임대차보호법이 적용되는 것이 아니고, 경우에 따라서는 민법이 적용되기도 한다는 것입니다.

 

다시 말해, 환산보증금이 법령에서 정하고 있는 금액 이하일 경우에만 상가건물 임대차보호법, 이를 초과하는 경우에는 민법이 적용됩니다. 

 

환산보증금은 보증금 + (월세 X 100)으로 계산하고, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 환산보증금은 아래 표와 같습니다.

 

지역별-환산보증금-출처-스매치

 

 

 

계약갱신 요구권

 

1. 상임법 적용 여부 : O

 

계약갱신 요구권의 경우 상가건물이 법령에서 정한 환산보증금을 초과하는지 여부를 불문하고 무조건 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.

 

 

2. 계약갱신요구의 요건

 

▶ 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

위와 같이, 계약갱신요구권 행사를 통해 임대차계약을 갱신하기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 하는데, 이를 정리하면 다음과 같습니다.

 

가. 임차인이 계약갱신을 요구할 것

 

나. 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구할 것

 

다. 임대인이 거절할 정당한 사유가 없을 것

 

 

3. 효과

 

▶ 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

 

예컨대, 상가임대차계약을 체결하면서 계약기간 20. 5. 1. ~ 23. 4. 30.(= 3년), 임대차보증금 2000만 원, 차임 월 100만 원으로 약정하였는데, 이후 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우 어떤 효과가 발생하는지 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

가. 계약기간

 

상가건물 임대차보호법 제10조 제3항에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 규정되어 있습니다. 

 

따라서 전 임대차의 계약기간이 3년인 경우에는 3년으로, 5년인 경우에는 5년으로 갱신됩니다(vs 묵시적 갱신).

 

위 예시에서 전 임대차의 계약기간은 3년이었으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 그 계약기간은 3년이 갱신되고, 이에 따라 26. 4. 30. 까지 상가건물을 임차할 수 있습니다. 

 

 

나. 차임 및 보증금

 

상가건물 임대차보호법 제10조 제3항에 의하면, 차임과 보증금에 대해서는 전 임대차와 동일한 조건이 아니라 증감할 수 있다고 하여 별도 규정하고 있습니다.

 

따라서 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인은 제11조에 따라 차임 및 보증금을 5% 증액할 수 있습니다. 

 

위 예시에서 임대인은 임대차보증금을 2100만 원으로, 차임을 월 105만 원으로 증액할 수 있습니다. 

 

주의할 것은 계약갱신요구권 행사에 따라 차임 및 보증금을 증액하면서 그 증액비율을 상호 합의에 따라 8%로 약정하였다고 하더라도, 5%를 초과하는 부분에 대하여는 "무효"입니다. 

 

 

다. 행사기간

 

계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년 이내의 범위에서 행사할 수 있습니다.

 

 

라. 계약해지

 

임차인이 계약갱신요구권을 행사하였는데, 이후 임차인이나 임대인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있을까요.

 

결론부터 말하자면, 이 경우에는 임차인이나 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없습니다(vs 묵시적 갱신).

 

상임법 제10조 제1항에 의한 계약갱신요구권과 같은 조 제4항에 의한 묵시적 갱신은 그 취지와 내용을 서로 달리하므로, 계약갱신요구권을 행사한 이상 묵시적 갱신을 전제로 한 계약해지 규정은 적용되지 않기 때문입니다.

 

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4. 관련 판례

 

임대인의 갱신 거절 통지에 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신되는지 여부(적극)
[대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결]

 

임차인의 계약갱신요구권에 관한 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다.

 

 

구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 차임 증액비율을 초과하여 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부(적극)
[대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결]

 

구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.

 

 

계약갱신요구권을 행사한 경우, 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고 3개월 후 그 효력이 발생하는지 여부(소극)
[서울서부지방법원 2021. 5. 20. 선고 2020가합37676 판결]

 

상가임대차법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것(묵시적 갱신)으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조).

위 법리에 의하면, 상가임대차법 제10조 제1항과 같은 조 제4항의 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하므로, 원고가 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사한 이상 같은 조 제4항의 묵시적 갱신은 적용되지 않고, 위 제4항을 전제로 한 같은 조 제5항도 이 사건에 적용될 수 없다. 따라서 임차인인 원고는 언제든지 임대인인 피고 B, 피고 C에게 계약해지의 통고를 할 수 있다고 볼 수 없다.

 

 

 

묵시적 갱신

 

1. 상임법 적용 여부 : △

 

묵시적 갱신의 경우에는 상가건물이 법령에서 정한 환산보증금 이하인 때에는 상가건물 임대차보호법, 이를 초과할 때에는 민법이 적용됩니다. 

 

 

2. 묵시적 갱신의 요건

 

▶ 상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

 

위와 같이, 묵시적 갱신에 따라 계약기간이 갱신되기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 하며, 이를 정리하면 다음과 같습니다.

 

가. 임대인이 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않을 것

 

나. 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지하지 않을 것

 

최근 위 요건과 관련하여 대법원에서 중요한 판결이 선고되었습니다(대법원 2023다307024 판결). 

 

주택임대차보호법에서는 임대인뿐만 아니라 임차인도 계약기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 되는 것으로 보고 있습니다. 

 

그러나 위 표에서 보는 바와 같이, 상가건물 임대차보호법에는 임차인에 대해서는 관련 규정이 존재하지 않습니다. 

 

그렇다면 이는 임차인은 묵시적 갱신을 거부할 수 없다는 뜻일까요? 만약 할 수 있다면 갱신 거절 통지는 언제까지 해야 하는 것일까요?

 

최근 선고된 중요 판결은 이에 대한 것입니다. 

 

결론부터 말하자면, "임차인"은 계약기간 만료 1개월 전까지가 아니라 "계약기간 만료 전까지"만 갱신 거절의 통지를 하면, 묵시적 갱신이 되지 않습니다. 

 

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3. 효과

 

앞서 설명한 예시에서 상가임대차계약이 묵시적 갱신된 경우 어떤 효과가 발생하는지 살펴보도록 하겠습니다(계약기간 20. 5. 1. ~ 23. 4. 30.(= 3년), 임대차보증금 2000만 원, 차임 월 100만 원).

 

 

가. 계약기간

 

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 의하면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 하되, 그 존속기간에 대해서는 1년으로 본다고 별도 규정되어 있습니다.

 

따라서 전 임대차의 계약기간이 3년이었다고 하더라도, 묵시적 갱신된 경우 그 계약기간은 1년만 갱신됩니다(vs 계약갱신요구권).

 

위 예시에서 전 임대차의 계약기간은 3년이지만 결국 1년만 갱신되므로, 임차인은 24. 4. 30. 까지 상가건물을 임차할 수 있습니다. 

 

 

나. 차임 및 보증금

 

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 의하면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 

 

 

다. 계약해지(vs 계약갱신요구권)

 

상가건물 임대차보호법 제10조 제5항에 의하면, 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고, 3개월 후에 그 효력이 발생합니다. 

 

반면, 임대인은 관련 규정이 없으므로 묵시적 갱신된 경우 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 

 

 

4. 관련 판례

 

상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우, 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료하는지 여부(적극)
[대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결] 

 

상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

① 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다. 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다.

② 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여 임차인의 계약갱신 요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다. 상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다. 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.

③ 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 별다른 조치를 취하지 아니한 경우, 임대차계약이 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신된다고 판단하는 것은 문언해석에 반한다. 또한 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다.