[임대차] 전대차의 뜻/계약/동의/효력/임대차보증금 및 임차목적물 반환 의무자/유의사항

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전대차의 뜻

 

전대차란 임대인으로부터 임차한 목적물을 임차인이 제3자에게 다시 임대하는 것을 말합니다. 

 

이때 법률적으로 임차인은 전대인, 제3자는 전차인이라고 하며 이를 도식화하면 다음과 같습니다.

 

 

전대차-계약-구조

 

 

전대차계약의 당사자는 "전대인"과 "전차인"이고, 이들 사이에 별개의 임대차관계가 새롭게 발생합니다. 

 

여기서 주의할 점은 전대차계약을 체결할 때에는 반드시 임대인의 동의가 필요하다는 것입니다.

 

나아가 전대차계약이 체결되었더라도 임대인과 전대인 사이의 임대차관계가 소멸하는 것은 아니며, 그대로 존속합니다.

 

 

 

임대인의 동의

 

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) 

① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

 

1. 의의 및 취지

 

관련 규정에 따르면 임차인이 임차목적물을 전대하기 위해서는 "임대인의 동의"가 반드시 필요하고, 임대인의 동의 없이 무단으로 전대한 때에는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 

 

이처럼 전대차를 제한하는 것은 제3자에게 무단으로 사용·수익 시키는 것이 개인적 신뢰를 기초로 하는 임대차관계에 있어 임대인에 대한 배신적 행위가 될 수 있고, 임대인의 경제적 이익을 보호하기 위함입니다.

 

다만, 임대인과 임차인 사이에 "전대차의 경우 임대인의 동의를 필요로 하지 않는다"라고 약정하는 것은 임차인에게 불리한 것이 아니므로 유효합니다(민법 제652조).

 

 

2. 동의의 방식

 

임대인의 동의는 특별한 방식이 요구되지 않습니다. 

 

다만, 향후 법적 분쟁이 발생했을 때 임대인의 동의가 있었다는 사실은 전대인 또는 전차인이 입증해야 하기 때문에 구두로 약정하기보다 임대인의 "전대차 동의서"를 받아두는 것이 좋습니다.

 

또한 임대인의 동의는 전대차계약 체결 전 받는 것이 보통이나, 계약 이후 "사후적"으로 받아도 무방합니다.

 

 

 

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이하에서는 임대인의 동의가 있는 것을 전제로 임대인, 전대인, 전차인 사이의 법률관계에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

 

임대인과 전차인 사이의 법률관계

 

1. 전차인의 의무의 범위

 

민법 제630조(전대의 효과)

① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

 

 

임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우, 전차인은 기본적으로 민법 제630조에 따라 임대인에 대한 관계에서 "일방적으로 의무를 부담하는 관계"에 있습니다.

 

전차인이 임대인에게 직접 부담하는 의무의 범위는 전대차계약 및 임대차계약의 내용에 따라 정해집니다. 

 

즉, 전차인은 전대차계약에 따라 전대인에게 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 부담하지 않으며, 동시에 임대차계약에 따라 전대인이 임대인에게 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 부담하지도 않습니다.

 

따라서 전차인은 전대차계약에 따른 의무와 임대차계약에 따른 의무 중 적은 범위 내에서 임대인에게 의무를 부담합니다. 

 

 

2. 차임지급의무

 

예컨대, 임대인과 전대인이 보증금 1억 원 · 월세(차임) 100만 원 · 매달 30일 지급으로 임대차계약을 체결하였는데, 전대인의 사정(이직에 따른 이사)에 따라 임대인의 동의를 얻어 전차인과 보증금 5,000만 원 · 월세 70만 원 · 매달 25일 지급으로 전대차계약을 체결하였다고 가정해 보겠습니다.

 

이 경우 전차인은 월세를 누구에게, 언제 지급해야 할까요.

 

① 전차인은 "월세 70만 원"을 지급하면 됩니다. 

 

② 전차인은 민법 제630조 제1항에 따라 전대인이 아니라 "임대인"에게 월세 70만 원을 지급하면 됩니다. 그리고 전대인이 임대인에게 나머지 30만 원을 지급하면 되겠죠. 

 

만약, 전차인이 전대인에게 월세를 지급했는데 전대인이 임대인에게 지급하지 않는다면, 임대인은 전차인에게 다시 월세의 지급을 청구할 수 있습니다. 

 

결국 전차인은 중복 지급의 위험을 부담하게 됩니다. 

 

③ 전차인은 전대차계약 및 임대차계약상 적은 범위 내에서 임대인에 대한 의무를 부담하므로, "매달 30일"에 임대인에게 월세 70만 원을 지급하면 됩니다. 

 

 

3. 선관주의의무 및 원상회복의무, 손해배상 

 

전차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임차목적물을 보존해야 하고(민법 제374조), 전대차계약이 종료된 경우 임차목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다(민법 제654조, 민법 제615조).

 

만약 이를 위반하여 손해를 야기한 경우에는 전차인은 임대인에게 손해를 배상해야 합니다(민법 제390조).

 

 

4. 임차목적물 반환의무 

 

전차인은 전대차계약이 종료된 경우 임차목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 

 

 

5. 전차인의 권리

 

앞서 전차인은 임대인에게 의무만을 부담하므로 권리를 가지지는 않는다고 하였습니다. 

 

이에 따라 전차인은 임대인에게 다음과 같은 권리를 행사할 수 없습니다. 

 

■ 임차목적물의 수선 청구 (민법 제623조)
■ 임대차보증금 반환 청구
■ 필요비 또는 유익비 상환 청구 (민법 제626조)

→ 임대인에게 행사할 수 없을 뿐, 위 권리를 전대인에게 행사할 수는 있음

 

 

즉, 전차인은 임대인에게 전대인에게 지급한 보증금의 반환을 청구하거나 임차목적물의 하자를 원인으로 수선을 청구할 수 없습니다. 

 

다만, 민법은 예외 규정을 둠으로써 전차인에게 임대인에 대한 임대청구권 및 매수청구권(민법 제644조), 부속물매수청구권(민법 제647조)을 인정하고 있습니다. 

 

 

 

전대인과 전차인 사이의 법률관계

 

전대차-계약-게티이미지뱅크

 

 

가. 차임지급의무

 

전차인은 기본적으로 전대인에게 차임을 지급할 의무가 있으나, 임대인에게 차임을 지급하면 그 한도에서 전대인에 대한 차임지급의무를 면하게 됩니다.

 

 

나. 임차목적물 반환의무

 

전차인은 전대인에게 임차목적물을 반환할 의무가 있으나, 마찬가지로 임대인에게 임차목적물을 반환하면 전대인에 대한 목적물 반환의무를 면하게 됩니다.

 

 

다. 전대차보증금 반환의무

 

전대인은 전차인에게 전대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 

 

 

라. 전차권의 소멸

 

전차인의 전차권(= 전차인 → 전대인)은 전대인의 임대인에 대한 임차권(= 전대인 → 임대인)을 기초로 하여 성립된 것입니다.

 

따라서 임차권이 계약기간의 만료 또는 채무불이행(= 차임 미지급)에 의한 계약해지 등에 따라 소멸한 경우에는 전차권도 함께 소멸하게 됩니다.  

 

다만, 민법은 예외적으로 다음과 같이 규정하고 있습니다. 

 

민법 제631조(전차인의 권리의 확정) 

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

 

 

위와 같이, 단순히 임대인과 임차인 사이의 합의에 따라 임대차계약을 해지한 경우에는 전차인이 전혀 예상치 못한 불이익을 받게 되므로, 전차권은 소멸되지 않습니다. 

 

 

 

임대인과 전대인 사이의 법률관계

 

가. 차임지급의무

 

임대인은 임대차계약에 근거하여 전대인에게 차임 지급을 청구할 수 있지만(민법 제630조 제2항), 이뿐만 아니라 민법 제630조 제1항에 근거하여 전차인에게도 청구할 수 있습니다. 

 

그리고 전대인과 전차인 중 어느 한 사람이 임대인에게 차임을 지급하면 다른 사람은 그 범위 내에서 차임지급의무를 면하게 됩니다.

 

 

나. 선관주의의무, 원상회복의무

 

앞서 전차인은 임대인에 대한 선관주의의무, 원상회복의무를 부담한다고 하였습니다.

 

그러나 전대인 또한 임대인에 대한 위 의무가 면제되는 것은 아니며, 전차인이 위 의무를 이행하였을 때 전대인의 의무도 함께 소멸할 뿐입니다. 

 

 

다. 임차목적물 반환의무

 

마찬가지 이유로 전대인은 임대인에게 임차목적물을 반환할 의무가 있습니다. 

 

 

라. 임대차보증금 반환의무

 

임대인은 전대인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있을 뿐, 전차인에게 전대차보증금을 반환할 의무는 없습니다. 

 

 

 

결론

 

위에서 상세히 살펴보았듯이, 전대차계약은 임대인 · 전대인 · 전차인 사이의 법률관계가 매우 복잡하게 얽혀 있기 때문에 유의할 사항이 많고 자칫 잘못하다가는 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 높습니다. 

 

 따라서 전대차계약을 체결할 때에는 일반적인 경우보다 더욱 꼼꼼하게 사실관계를 파악해야 하며, 그 무엇보다 반드시 임대인의 동의를 받아야 한다는 사실을 명심하시기 바랍니다. 

 

법적 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 임대차 관련 사건을 다수 다뤄본 부동산 전문 변호사에게 미리 상담받는 것을 추천드리니, 도움이 필요하신 분들은 언제든지 편히 연락 주시기 바랍니다. 

 

감사합니다.