대형사고 예방하는 전·월세 계약 비법 : 5가지 주의사항

 

 

 

공인중개사인지 확인할 것 : 계약 전

 
보통 공인중개사는 중개보조원을 직원으로 두고 중개를 합니다. 실제 중개현장에 가보면 중개보조원이 매물을 보여주는 것은 부지기수고 심지어는 공인중개사 대신 임대차계약서를 작성하기도 합니다.
 
그만큼 전월세 계약에서 중개보조원이 개입하는 영역이 상당히 많습니다. 문제는 그로 인해 전세사기 등 피해가 발생할 수 있다는 것입니다. 중개보조원이 공인중개사를 사칭하여 중개한 후 보증금을 먹튀 하는 경우가 있습니다. 
 
따라서 네이버 부동산이나 직방 등의 플랫폼을 통해 마음에 드는 매물을 찾아 공인중개사무소에 연락했다면, 일정을 잡으면서 내가 대화하고 있는 상대방이 공인중개사인지 중개보조원인지 반드시 확인해야 합니다.
 
그리고 명함을 '문자'로 보내달라고 요청하고, 서울부동산정보광장(https://land.seoul.go.kr.)에 접속하여 실제 등록된 개업공인중개사가 맞는지 확인합니다.
 
 

등기부등본 확인할 것 : 계약 전, 중, 후

 
매매든 전월세든 부동산 관련 계약을 체결할 때에는 반드시 등기부등본을 확인하는 버릇을 들여야 합니다. 공인중개사 말만 듣고 등기부등본도 확인하지 않은 채 계약을 체결하는 것은 절대 금물입니다.
 
등기부등본은 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에 접속하여 발급할 수 있고, 총 4차례 확인하는 것을 권장합니다. 
 
1. 먼저 마음에 드는 매물을 확인한 후 공인중개사무소에 연락하기 전에 해당 매물의 등기부등본을 확인하여 봅니다.
 
매물에 이미 근저당권이 설정되어 있거나 설정된 근저당권의 채권액이 많거나 신탁등기가 되어 있는 등으로 불안하다면, 굳이 아까운 시간을 들여 공인중개사에게 매물을 보여달라고 할 필요가 없기 때문입니다. 
 
2. 다음으로 임대차계약 체결일에 해당 매물의 등기부등본을 확인하여 봅니다. 
 
이때는 보통 공인중개사가 등기부등본을 출력하여 임차인에게 보여주나, 당일에는 여러 가지 확인할 사항이 많고, 공인중개사와 임대인이 함께 있는 자리에서 등기부등본을 자세히 확인할 여유도 없으므로, 공인중개사무소 방문 전에 미리 확인하는 것이 좋습니다. 
 
3. 마지막으로 잔금 지급일 및 그다음 날에 해당 매물의 등기부등본을 확인하여 봅니다.
 
일반적으로 잔금 지급일에 입주와 전입신고를 하는데, 전입신고를 하면 그다음 날 0시에 '대항력'이라는 효과가 발생합니다. 간단히 말해 대항력이란 자신의 임차권을 제3자에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다.
 
예를 들어 위 대항력이 발생하기 전에 임대인이 임차인 몰래 근저당권을 설정하였다면, 임차인은 대항력을 행사할 수 없게 되므로(= 근저당권 > 대항력), 임차인으로써 보호받지 못합니다. 
 
따라서 잔금 지급일에 잔금 지급하기 전 등기부등본을 확인하고, 그다음 날에 다시 등기부등본을 확인하여 근저당권 등이 설정되었는지 확인할 필요가 있습니다. 
 
 

계약은 임대인과 직접 만나 체결할 것 : 계약 중

 

임대차-계약서

 
1. 임대차계약은 임대인과 임차인이 공인중개사무소에서 만나 직접 체결하는 것이 가장 안전하며, 기본 원칙이라고 할 수 있습니다. 
 
2. 그러나 현실적으로 보면 임대인이 공인중개사나 가족 등에게 위임하여 계약을 체결하는 경우가 상당히 많습니다. 이처럼 대리인과 계약을 체결하는 경우라면 임차인은 정말 주의해야 합니다. 
 
임대차계약 체결에 관한 대리권이 없음에도 불구하고 대리인을 사칭하여 계약을 체결하는 사례가 많을 뿐만 아니라 이 경우 임차인은 임대인에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 없기 때문입니다.
 
따라서 ① 임대인의 신분증, 위임장, 인감도장, 인감증명서를 확인하고, ② 위임장에 날인된 도장과 인감증명서에 날인된 도장이 일치하는지 확인하고, ③ 대리인의 신분증도 확인하며, ④ 임대인과 직접 통화하여 임대차계약 체결을 대리인에게 위임한 것이 맞는지 확인해야 합니다. 
 
3. 계약금은 반드시 임대차계약서상 '임대인' 명의의 계좌로 직접 송금하도록 합니다. 
 
따라서 공인중개사는 물론이고 임대인 가족 등 대리인 명의의 계좌라고 하더라도, 임대차보증금을 이들의 계좌로 송금하는 것은 지양해야 합니다. 
 
 

특약사항은 자세히 기재할 것 : 계약 중 

 
임대인과 임차인 사이의 법적 분쟁을 미연에 방지하기 위해 특약사항은 최대한 자세히 작성하는 것이 좋습니다. 임대인과 임차인마다 원하는 특약이 서로 다를 것이므로, 협의 하에 작성하면 됩니다. 
 
1. 임대인은 등기부등본상 현재의 권리상태를 잔금 지급일의 다음날까지 유지한다. 이를 위반하는 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인으로부터 받은 돈 전액을 즉시 반환한다. 
 
2. 본 계약은 임차인이 전세대출을 받아 지급하는 조건이고, 임대인의 귀책 또는 임차목적물의 하자로 인하여 전세대출이 불가능한 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다. 
 
3. 임대인은 임차인의 전세보증보험 가입을 위한 절차에 협조하고, 만약 임대인의 귀책 또는 임차목적물의 하자로 인하여 전세보증보험 가입이 불가능한 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.
 
4. 임대인은 임차인으로부터 잔금을 지급받음과 동시에 현 등기부등본에 설정되어 있는 근저당권을 말소한다. 이를 위반하는 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인으로부터 받은 돈 전액을 즉시 반환한다. (= 전세로 들어가려는 집에 이미 근저당권이 설정되어 있는 경우)
 
5. 반려동물은 키우지 않는다. 이를 위반하는 경우 임차인은 도배 및 장판 비용으로 100만 원을 지급한다.

5-1. 반려동물은 임대인 동의 하에 키울 수 있다. 단, 퇴거할 때에는 임차인이 입주청소를 하기로 한다.
 
6. 벽걸이 TV 설치를 위해 벽에 타공 할 경우 임대인의 동의를 얻어 진행한다. 이를 위반하는 경우 못 1개당 도배 비용으로 10만 원씩 지급한다. 
 
7. 보일러, 전기, 수도 등 주요 설비의 하자로 인한 수리비는 임대인이 부담하고, 전구 교체 등 일상생활에 따라 발생하는 수리비는 임차인이 부담한다.
 
8. 임차인은 집을 보여주는데 협조한다. 특별한 사유 없이 3회 이상 보여주지 않으면 회당 10만 원을 지급한다. 
 
9. 임차인이 입주하기 전까지 발생한 각종 공과금이나 관리비는 임대인이 정산한다.
 
위와 같이 특약사항에는 임대인이나 임차인 각자에게 유리한 다양한 내용이 기재될 수 있으나, 1~4의 내용은 반드시 기재해야 할 특약사항에 해당합니다. 
 
 

계약서 작성 시 녹음할 것 : 계약 중 

 
임차인이 임대인에게 자신이 원하는 요구사항을 하나하나 나열하면서 특약사항에 전부 기재해 달라고 하는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다. 
 
뭐 이리 요구하는 게 많냐면서 계약 자체를 파기하거나 요구사항 중 어떤 것들은 해줄 테니 걱정 말라면서 구두로만 약속하는 임대인도 있습니다. 
 
그러나 구두로만 약속을 받아내는 것은 매우 불확실한 방법입니다. 추후 관련 문제가 발생했을 때 어떤 임대인들은 약속한 적 없다거나 그리 계약한 적도 없다고 발뺌하기도 합니다. 
 
따라서 임차인의 입장에서 반드시 필요한 내용이거나 추후 분쟁의 소지가 있는 부분에 대해서는 먼저 정중히 요청하면서 최대한 계약서에 기재하도록 하고, 그것이 안 될 것을 대비해 녹음을 해둘 필요가 있습니다. 
 
간혹 대화를 몰래 녹음하는 것은 불법 아니냐고 물어보는 분들이 있는데, 통신비밀보호법상 대화 당사자가 아닌 제3자가 몰래 녹음하는 것은 불법이지만, '대화 당사자'가 몰래 녹음하는 것은 불법이 아닙니다.
 
따라서 임차인이 공인중개사 및 임대인과 임대차계약서를 작성하면서 나누는 대화를 몰래 녹음하더라도 통신비밀보호법 위반에 해당하지 않습니다.
 
 

결론

 
전월세 계약을 체결하면서 반드시 확인해야 할 내용들을 살펴보았습니다. 위와 같은 내용을 확인해야 하는 이유는 결국 임대인과 분쟁이 발생했을 때 법률적으로 최대한 보호받기 위함입니다. 
 
의식주는 인간이 살아가는데 필수적인 3가지 요소이고, 그중에서도 '주'는 가장 많은 돈이 오가는 요소라고 할 수 있습니다.  
 
따라서 이 포스팅을 읽는 사람이 부린이나 사회 초년생이라면, 어느 누구보다도 집중해서 꼼꼼하게 정독하시길 바랍니다.