[전세사기 유형①] 공인중개사의 이중계약 전세사기, 대처방안

공인중개사-이중계약-전세사기

 

 

 

안녕하세요. 서울형사전문변호사 조영광 변호사입니다. 

 

최근 전세사기로 인한 피해 규모가 수백 억에 이르고 자살로 생을 마감하는 안타까운 사연까지 보도되면서 각계각층에서 전세사기특별법의 개정 등 대책마련을 촉구하고 있습니다.

 

그러나 그 무엇보다 여러분 스스로가 전세사기의 방법과 유형을 파악하고 조심하는 것이 선행되어야 합니다. 알면 예방할 수 있지만 모르면 당합니다.

 

여러분의 소중한 보증금을 잃고 싶지 않다면, 오늘부터 게재하는 전세사기 포스팅을 열 번 스무 번이고 이해될 때까지 정독하시기 바랍니다.

 

적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 여러분의 보증금을 지키는데 반드시 도움 될 것이라 확신합니다. 

 

오늘은 그 첫 번째로 "공인중개사의 주도로 이루어지는 오피스텔이나 원룸 전세사기"를 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

빈틈을 노리는 공인중개사 

 

공인중개사가 전세사기를 치는 구체적인 프로세스는 아래와 같습니다.

 

 

공인중개사-전세사기

 

 

1. 공인중개사에게 전권 위임(임대인 ↔ 공인중개사)

 

임대인의 입장에서 한번 생각해 보겠습니다. 

 

오피스텔이나 원룸의 경우에는 아파트와는 달리 임차인이 장기간 거주하지 않고, 기본적으로 2년·짧으면 1년만 거주합니다. 

 

그렇다면 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하기 위해 매 1~2년마다 부동산(= 공인중개사무소)을 방문해야 할 수도 있습니다. 임대인에게는 정말 번거롭고 귀찮은 일이 아닐 수 없겠죠.

 

이런 일이 비일비재하니 임대인은 공인중개사에게 보증금 1억 원·월세 80만 원에 계약해 달라고만 하고, 그 외의 모든 과정은 공인중개사에게 "전부 위임"합니다. 

 

매달 월세만 따박따박 들어오면 되니 누가 임차인으로 들어오든 전혀 관심이 없는 거죠.

 

이로써 공인중개사는 임대차계약 체결에 관한 막강한 권한을 가지게 되었습니다. 

 

 

2. 월세 아닌 전세계약 체결(공인중개사 ↔ 임차인)

 

앞서 임대인이 보증금 1억 원·월세 80만 원에 임차인을 맞춰달라고 요청했으나, 공인중개사는 해당 매물을 월세가 아닌 전세 2억 5,000만 원에 내놓습니다.

 

임대인이나 임차인으로서는 이러한 사실을 알 리가 없죠. 

 

 

부동산-이중계약

 

 

계약서 작성 당일에 임대인은 부동산에 방문하지 않습니다. 계약에 관한 모든 권한을 공인중개사에게 위임했으니까요.

 

공인중개사는 임차인에게 "임대인이 계약에 관한 모든 권한을 위임했으니 나와 계약서를 작성하면 된다."라고 말합니다. 

 

결국 전세계약서는 임대인 없이 공인중개사와 임차인 둘이서만 작성하게 됩니다.

 

 

3. 전세보증금까지 수령(공인중개사 ↔ 임차인)

 

공인중개사는 임차인에게 전세금 수령도 위임받았다거나 임대인에게 대신 전달해주겠다면서 자기 계좌로 전세금을 송금하라고 요구합니다. 

 

공인중개사의 검은 속내도 모르고 임차인은 전세금 2억 5,000만 원을 공인중개사에게 송금합니다. 

 

이제 임차인의 입장에서 보면, 임차인은 임대인과 전세금 2억 5,000만 원에 전세계약을 체결했다고 생각하게 됩니다. 

 

 

4. 월세보증금 및 차임 지급(공인중개사 ↔ 임대인)

 

공인중개사는 임대인에게 월세계약을 체결하였다고 말하면서 보증금 1억 원을 송금해주고, 몇 달 동안은 월세 80만 원도 함께 송금해 줍니다.

 

임대인의 입장에서 보면, 임대인은 매달 월세도 꼬박꼬박 들어오니 임차인과 보증금 1억 원·월세 80만 원에 월세계약을 체결했다고 생각하게 됩니다. 

 

 

5. 공인중개사의 먹튀

 

공인중개사는 임차인으로부터 2억 5,000만 원을 지급받았음에도 임대인에게는 1억 원만 송금하였고, 결국 그 차액인 1억 5,000만 원 상당의 부당한 이익을 얻었습니다. 

 

그러고 나서 공인중개사는 모든 연락을 끊은 채 잠적합니다.

 

 

 

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위의 내용은 공인중개사가 전세사기를 치는 전형적인 과정을 자세히 설명한 것입니다.

 

아래 기사를 통해서도 한번 확인해 보세요.  

 

 

관련기사-클릭하기

 

 

 

언제까지 당해야 하나... 대처방법은?

 

1. 공인중개사 여부 확인

 

기본 중에 기본이라 할 수 있습니다. 해당 매물을 중개하는 상대방이 실제 등록된 공인중개사가 맞는지 사전에 확인해야 합니다. 

 

고용된 중개보조인이 공인중개사인 것처럼 행세하거나 무자격자가 공인중개사의 자격증을 대여받아 중개업무를 하는 경우가 생각보다 많습니다.  

 

등록된 공인중개사인지 여부는 국토교통부에서 운영하는 "브이월드" 접속 → 서비스 → 부동산 중개업 → 지역검색·상세검색을 통해 확인할 수 있습니다. 

 

 

국토교통부-브이월드-홈페이지

 

 

브이월드 바로가기

 

 

2. 부동산 공제증서 받기 

 

부동산-공제증서

 

 

공인중개사는 공인중개사법에 따라 공인중개사의 고의 또는 과실로 발생한 계약자의 금전적 손해를 배상하기 위해 보증보험이나 공제상품에 가입해야 합니다. 

 

이 상품에 가입하면 공인중개사협회는 공인중개사에게 위의 사진과 같이 부동산 공제증서를 발급해 줍니다. 

 

따라서 임차인은 임대차계약을 체결한 뒤 반드시 공인중개사로부터 부동산 공제증서를 받아야 합니다.

 

 

3. 임대인에게 계약 내용 확인

 

임대차계약서 작성은 원칙적으로 공인중개사 입회 하에 임대인과 만나 직접 작성해야 합니다. 그래야만 사고가 발생하지 않습니다. 

 

다만, 실무적으로 보면 부득이한 사정에 따라 임대인이 계약서를 작성하는데 참석하지 않는 경우도 많습니다. 이때 임차인이 반드시 해야 할 일이 있습니다.

 

임대인에게 전화해서 공인중개사에게 임대차계약 체결을 위임한 것이 맞는지, 전세인지 월세인지, 보증금은 공인중개사에게 지급해도 되는지 등을 확인하는 것입니다. 

 

소 잃고 외양간 고치기 싫다면 반드시 기억하세요!!

 

 

 

임대인에게 계약 내용을 확인하지 않으면
전세사기를 당할 가능성이 높습니다.

 

 

 

4. 보증금은 반드시 임대인 계좌로 지급

 

보증금은 공인중개사가 자신의 계좌로 송금하라고 요구하더라도 절대 공인중개사에게 송금해서는 안 되고, 계약서상 임대인으로 기재되어 있는 자의 계좌로 송금해야 합니다.

 

만약 임대인이 아닌 공인중개사 등 제3자에게 보증금을 송금해야 하는 상황이라면 반드시 임대인의 확인을 거치고 계약서에 명시한 뒤 송금하시기 바랍니다.