[임대차] 미등기 신축 아파트 전월세 계약 주의사항

 

 

 

서설

 

 

미등기 신축아파트는 권리관계가 정리되어 있지 않아 건물등기부등본을 발급받을 수 없습니다. 

 

 

먼저 전월세 계약 체결 및 입주를 하고, 일정 기간이 지난 후에서야 건물등기부등본을 발급받을 수 있습니다. 

 

 

따라서 신축아파트 전월세 계약을 체결할 때에는 일반 구축아파트보다 주의해야 할 사항이 많습니다. 

 

 

신축아파트에 전월세 임차인으로 들어갈 예정이라면 아래와 같은 사항을 반드시 체크하시기 바랍니다.

 

 

 

 

Ⅰ. 소유자 여부 확인 : 소유관계

 

1. 당사자 확인

 

 

■ 전월세 계약 체결 시, 소유자가 방문한 경우 신분증을 확인해야 합니다. 

 

 

■ 만약 대리인이 방문한 경우에는 소유자의 인감증명서 및 위임장을 제출받고, 대리인의 신분증을 확인해야 합니다. 

 

 

■ 소유자가 조합원인 경우, 조합 사무실에 전화해서 해당 주택의 소유자가 맞는지 문의하면 알려줍니다. 

 

 

2. 공급계약서 원본 확인

 

 

■ 신축아파트의 소유자 여부는 공급계약서를 통해 확인할 수 있습니다. 

 

 

■ 공급계약서 원본과 신분증을 대조하여 실제 신축아파트를 공급받은 소유자가 맞는지 확인해야 합니다. 

 

 

■ 다만, 일반인은 공급계약서라는 서류에 익숙하지 않은 경우가 대부분이므로, 공급계약서의 위조 여부에 대해서는 시행사 또는 시공사에 확인해야 합니다. 

 

 

■ 입주권이나 분양권 전매로 소유자가 변경된 경우도 있을 수 있으므로 공급계약서에 첨부된 권리승계내역까지 확인해야 합니다. 

 

 

 

 

Ⅱ. 주택담보대출 등 채무 존부 확인 : 채무관계 

 

1. 대출액, 연체여부 확인

 

 

■ 중도금대출액이 얼마인지, 연체되어 있는지 확인해야 합니다. 

 

 

■ 임차인 입주 시 대출이 없는 상태로 유지할 것인지, 대출이 있는 상태라면 그 한도가 어느 정도인지 확인해야 합니다. 

 

 

■ 선순위 대출액이 시세 대비 60%를 초과하는 경우, 임대차계약을 재고하는 것이 좋습니다. 

 

 

2. 특약사항 기재 

 

 

특약사항에 반드시 기재해야 할 내용은 소유자 상황에 따라 상이하므로, 임차인의 권리를 온전히 보장받기 위해 주의를 기울여야 합니다. 예를 들면 아래와 같습니다. 

 

 

■ 임대인은 신규 임차인의 임대 여부와 무관하게 임대차계약 만료일에 임차인에게 보증금을 즉시 반환한다. 

 

 

■ 등기사항전부증명서상 제한물권 없는 상태에서의 계약으로 잔금일 익일까지 유지한다. 이를 위반하는 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 지급받은 금액 전액을 즉시 반환한다. 

 

 

■ 잔금 미납 등 임대인의 귀책사유로 소유권을 취득하지 못하는 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 지급받은 금액 전액을 반환하고, 위약금으로 0원을 지급한다. 

 

 

■ 임대인은 잔금일 전까지 해당 주택에 부과된 공과금과 관리비 등을 정산한다. 

 

 

 

 

Ⅲ. 세금 체납 여부 확인 

 

 

■ 공인중개사법 제25조에 따라 공인중개사는 중개대상물에 대하여 성실 · 정확하게 설명하고, 근거자료를 제시할 의무가 있습니다(= 공인중개사의 확인·설명의무). 

 

 

■ 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제10호에 의하면, 공인중개사는 임차인에게 주임법 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무에 관한 사항을 확인·설명해주어야 합니다. 

 

 

■ 주임법 제3조의7에 따라 임대인이 임차인에게 제시해야 하는 정보 중 하나는 다음과 같습니다.

 

국세징수법 제108조에 따른 납세증명서(= 국세 완납증명서), 지방세징수법 제5조 제2항에 따른 납세증명서(= 지방세 완납증명서)

다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 미납국세와 체납액의 열람, 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 갈음할 수 있음.

 

 

■ 따라서 이를 근거로 임대인은 자신의 체납 여부를 임차인에게 제시할 의무가 있으므로, 임대차계약을 체결할 때 확인하는 것이 좋습니다. 

 

 

 

 

Ⅳ. 보증금(계약금 및 잔금) 송금 : 소유자 계좌  

 

 

■ 전월세 보증금은 반드시 소유자 계좌로 송금해야 합니다. 

 

 

■ 소유자가 아닌 가족이나 친인척 등 제3자 명의의 계좌로 송금하는 경우 추후 법적 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있으므로, 제3자 계좌로 송금해서는 안 됩니다. 

 

 

 

 

Ⅴ. 대항력 및 우선변제권 취득 

 

 

■ 신축아파트의 경우에도 전입신고 및 확정일자를 부여받는 데에는 문제없으므로, 보증금을 완납한 때에는 즉시 전입신고와 확정일자를 부여받아 대항력 및 우선변제권을 확보하는 것이 좋습니다. 

 

 

■ 현재 전셋집에서 거주 중인 상태에서 만기 후 신축아파트로 이사 가기 위해 계약을 체결하고 전월세신고를 하면, 신축아파트에 대해서도 자동으로 확정일자가 부여됩니다. 

 

 

이 경우 기존 전셋집과 신축아파트에 대한 확정일자 2개를 부여받은 상태가 됩니다. 

 

 

확정일자는 임대차계약의 존재를 확인하는 의미를 가지므로, 신축아파트에 대한 확정일자로 2개의 확정일자가 부여되더라도 기존 전셋집의 대항력이 상실되지는 않습니다. 

 

 

다만, 기존 전셋집의 전입신고를 신축아파트로 옮기면 당연히 대항력이 상실되므로, 기존 전셋집의 보증금을 반환받을 때까지 전입신고를 옮기면 안 된다는 점을 주의하시기 바랍니다.