[임대차3법] 전월세 상한제, 의미/5%/계산/초과 약정한 경우 효력

전월세-상한제-뜻-계산-5%

 
 
 

전월세 상한제의 의미

 

▶ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.


▶ 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>


▶ 주택임대차보호법 제10조(강행규정)

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.


▶ 주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구)

임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

 
 
주택임대차보호법에 의하면, 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우 보증금이나 월차임을 기존 계약금액의 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다. 
 
이는 임차인의 주거의 안정성을 보장하기 위한 조치이며, 속칭 "전월세 상한제"라고 합니다. 
 
 
 

5% 초과하여 약정하였다면

 
만약 계약갱신청구권을 행사하면서 임대인과 임차인의 합의로 보증금이나 월차임을 5% 초과하여 약정한 경우에는 효력이 있을까요.
 
주택임대차보호법 제10조에 의하면 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로, 5% 초과 약정에 임차인의 동의가 있었다고 하더라도 그 효력이 없습니다. 
 
나아가 임차인은 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 그 초과 지급분에 대해서 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 
 
 
 

계약갱신청구권 행사하지 않고 갱신계약을 체결한다면

 
그렇다면 만약 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고 임대인과 재계약 또는 갱신계약을 체결하면서 보증금이나 월차임을 5% 초과하여 약정한 경우에는 어떨까요.
 
이때에는 임대인과 임차인의 합의에 따라 그 효력이 발생하며, 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니어서 차후에 별도로 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 
 
 
 

전월세 상한제 계산법

 

1. 전세의 경우

 
예컨대, 기존 임대차계약의 전세 보증금이 5억 원인 경우, 임차인의 계약갱신청구권 행사에 따라 임대인이 증액할 수 있는 보증금액은 최대 2,500만 원(= 5억 원 × 5%)입니다.
 
 

2. 월세의 경우

 
전세와 달리 월세의 경우에는 계산이 조금 복잡합니다.
 
예컨대, 기존 임대차계약의 월세 보증금이 1억 원, 차임이 50만 원인 경우, 경우의 수는 3가지가 있습니다. 
 
보증금 및 차임을 전부 5% 증액하는 경우, 보증금만 5% 증액하는 경우, 차임만 5% 증액하는 경우입니다. 
 
 
■ 보증금 및 차임 증액하는 경우
 
월세 보증금은 최대 1억 500만 원[= 1억 원 + (1억 원 × 5%)], 차임은 최대 52만 5,000원[= 50만 원 + (50만 원 × 5%)]까지 증액할 수 있습니다. 
 
 
■ 차임만 증액하는 경우
 
① 월세 보증금 1억 원에 대한 5% 증액분 : 5,000,000원
- 위 5,000,000원을 월차임으로 전환
- 5,000,000원 × 월차임 전환 시 산정율 4.5%(= 기준금리 2.5% + 2%) = 연 225,000원
- 225,000원 ÷ 12개월 = 월 18,750원
 
② 차임 50만 원에 대한 5% 증액분 : 월 25,000원
 
③ 증액분 : 43,750원(= 월 18,750원 +  월 25,000원)
 
④ 차임 : 최대 543,750원(= 기존 500,000원 + 증액분 43,750원)
 
 
■ 보증금만 증액하는 경우
 
① 월세 보증금 1억 원에 대한 5% 증액분 : 5,000,000원
 
② 차임 50만 원을 보증금으로 환산 
- 계산식 : (차임 × 5% × 12개월) ÷ 월차임 전환 시 산정율 4.5%
- 500,000원 × 5% × 12개월 ÷ 4.5/100 = 6,666,666원
 
③ 증액분 : 11,666,666원(= 5,000,000원 + 6,666,666원)
 
④ 보증금 : 최대 111,666,666원(= 기존 100,000,000원 + 증액분 11,666,666원)
 
 

3. 계산기 활용

 
계산 방법이 조금 복잡하니 아래 계산기를 활용하시면 도움이 될 것으로 보입니다.
 
 

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전세 → 월세 전환 시, 법정 전환율

 

▶ 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율


▶ 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)

① 법 제7조의2 제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다. (= 10%)

② 법 제7조의2 제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. (= 기준금리 + 2%)

 
 
 
 
 
 
 
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[임대차3법] 전월세 신고제, 대상·방법·계도기간·과태료(2025. 6. 1. 시행 예정)

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