[임대차] 전세사기 예방을 위한 임대인 정보조회 제도 확대 시행

전세사기-예방-임대인-정보조회-제도

 
 
 

기존 제도의 문제점

 
전세사기가 사회적 문제로 대두되면서 임대인에 대한 정보를 조회하는 제도가 마련되어 시행 중에 있었습니다. 
 
기존에는 임차인이 전세계약을 체결하고 입주한 이후에만 임대인의 동의를 얻어 전세보증금 반환 사고 이력 등을 조회할 수 있었습니다.

그러나 이미 전세보증금이 지급된 이후에 임대인이 악성 임대인인지, 사고 이력이 있는지 등을 조회할 수 있다면 실질적으로 제도 취지에 부합하지 않고 전세사기를 예방하는데 효과적이지 않다는 비판이 꾸준히 제기되어 왔습니다.

이에 따라 관련 법인 주택도시기금법을 개정하여 임차인이 전세계약을 체결하기 전부터 임대인의 사고 이력 등을 조회할 수 있도록 "임대인 정보조회 제도"를 확대 시행하게 되었습니다.
 
 
 

임대인 정보조회 제도

 

▶ 주택도시기금법 제34조의6(임대인의 정보 제공)

① 공사는 주택임대차계약을 체결하거나 하려는 자가 제26조 제1항 제2호에 따른 전세보증금반환보증과 관련하여 다음 각 호에 해당하는 임대인의 정보를 요청하는 경우 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제32조 제1항(= 신용정보주체의 동의)에도 불구하고 이를 제공할 수 있다.

1. 임대인을 채무자로 하는 전세보증금반환보증 가입 건수

2. 임대인의 보증사고 이력 및 보증가입 금지 대상 여부

3. 최근 3년간 임대인이 공사에 대하여 부담하는 구상채무의 존재 및 이행 여부


② 공사는 주택임대차계약을 체결하거나 하려는 자에게 제1항에 따른 임대인의 정보를 제공하는 경우 임대인에게 정보의 제공 사실 및 이유 등을 지체 없이 알려야 한다.

[본조신설 2025. 5. 27.]

 
 

의미

 
주택도시기금법 제34조의6 시행으로 임차인은 전세계약을 체결하기 전에 임대인의 다주택자 여부, 전세금반환보증 사고 이력, 주택도시보증공사(= HUG)에 부담하는 구상채무의 존부 등을 확인할 수 있습니다. 
 
HUG는 임차인 또는 예비 임차인에게 보유 중인 임대인의 정보를 임대인 동의 없이 제공할 수 있으며, 임대인에게는 그 정보의 제공 사실을 통지하기만 하면 됩니다. 
 
 

조회 가능한 임대인의 정보

 
■ 임대인의 HUG 전세금반환보증 가입 주택의 수 
 
■ 임대인의 보증 사고 이력
 
■ 임대인의 보증 금지 대상 여부
 
■ 임대인이 최근 3년 간 HUG에 부담하는 채무의 존부 
 
 

진행 과정

 
■ 예비 임차인은 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결할 의사가 있는 경우 공인중개사 확인서를 지참해서 관할 HUG 지사를 방문하여 임대인 동의 없이 정보조회 신청을 할 수 있습니다. 
 
나아가 직접 방문 외에도 2025년 6월 23일부터는 안심전세앱을 이용해서 비대면 신청도 가능합니다. 
 
HUG는 확인절차를 거쳐 임차인에게 7일 이내에 임대인의 정보를 제공하되, 방문 신청 시에는 문자로, 안심전세앱 신청 시에는 앱으로 통지됩니다. 
 
■ 임대차계약 당일에 임대인을 대면한 경우에는 안심전세앱을 이용해서 임차인이 임대인 정보를 조회하거나 임대인이 직접 본인 정보를 조회해서 보여줄 수 있습니다. 
 
 

남용 방지

 
실제 계약 의사가 없음에도 찔러보기 식으로 무분별하게 조회하는 등 제도의 남용을 방지하기 위해 임대인 정보조회는 신청인당 월 3회로 제한되며, 임차인이 정보를 조회하면 임대인에게 그 사실을 통지하게 됩니다. 
 
 

효과

 
임대인 정보조회 제도의 확대 시행은 전세금반환보증 사고의 발생 가능성이 높은 임대인에 대한 정보를 전세계약 체결 이전부터 미리 확인할 수 있도록 함으로써 전세사기를 예방하는데 효과가 있을 것으로 기대됩니다. 
 
 
 

상습 채무불이행자 조회

 
한편, 주택도시기금법 제34조의5에 따라 상습 채무불이행자로 지정된 임대인의 경우, 그 명단을 국토교통부 홈페이지 또는 주택도시보증공사 홈페이지 등 정보통신망을 이용하여 공개하는 제도도 운영하고 있습니다.
 

▶ 주택도시기금법 제34조의5(상습 채무불이행자의 성명 등 공개)

① 국토교통부장관 또는 공사는 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우 해당 임대인(이하 “상습 채무불이행자”라 한다)에 대하여 그 성명(임대인이 법인 또는 단체인 경우에는 그 명칭 및 대표자의 성명을 말한다), 나이, 주소, 임차보증금반환채무에 관한 사항 및 공사가 보증채무를 이행함으로써 임대인이 부담하는 구상채무에 관한 사항을 국토교통부 또는 공사의 인터넷 홈페이지 등 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」 제2조 제1항 제1호에 따른 정보통신망을 이용하여 공개할 수 있다. 다만, 임대인이 사망한 경우, 구상채무와 관련하여 민사소송이 계류 중인 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택임대차계약의 임대인이 임차인에게 임차보증금을 변제하지 아니하여 제26조에 따라 공사가 임대보증금보증 등 대통령령으로 정하는 보증채무를 이행함으로써 구상채무가 발생하였을 것

2. 주택임대차계약의 임대인이 제1호의 구상채무가 발생한 날 이전 3년 이내에 해당 구상채무의 발생 원인이 된 임차보증금반환채무와는 별개의 임차보증금반환채무를 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 사실이 있을 것

3. 해당 임대인에 대한 공사의 구상채권액을 합산한 금액이 2억 원 이상일 것

4. 공사가 구상채권에 기초하여 「민사집행법」에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생하였을 것


② 제1항에 따른 임차보증금반환채무 및 구상채무에 관한 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 임차보증금반환채무의 금액
2. 임차보증금반환채무의 이행기 및 채무불이행기간
3. 공사의 보증채무 이행일
4. 구상채무의 금액
5. 공사가 「민사집행법」에 따른 강제집행 또는 보전처분을 신청한 횟수


③ 국토교통부장관 또는 공사는 제1항에 따라 상습 채무불이행자의 성명 등을 공개하려는 경우 해당 공개대상자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통보하고 소명할 기회를 주어야 한다.


④ 제1항에 따른 상습 채무불이행자의 성명 등의 공개 여부를 심의하기 위하여 국토교통부 또는 공사에 임대인정보공개심의위원회(이하 이 조에서 “정보공개심의위원회”라 한다)를 둔다. 이 경우 정보공개심의위원회의 구성ㆍ운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


⑤ 제1항부터 제3항까지에 따른 상습 채무불이행자의 성명 등의 공개 방법 및 공개 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 
 

요건

 
임대인이 상습 채무불이행자로 지정되기 위한 요건은 총 4가지입니다.
 
첫째, HUG가 임대인 대신 보증금을 반환함으로써 임대인의 HUG에 대한 구상금 채무가 발생해야 합니다.
 
둘째, 임대인이 위 구상금 채무가 발생한 날 이전 3년 내에 별개의 보증금반환채무도 미이행하여야 합니다. 
 
셋째, 임대인의 HUG에 대한 구상금 채무액이 총 2억 원 이상이어야 합니다.
 
넷째, HUG가 임대인에 대하여 강제집행 또는 보전처분을 하여 그 효력이 발생해야 합니다. 
 
 

공개 내용

 
임대인이 상습 채무불이행자로 지정되면 임대인의 성명, 나이, 주소, 보증금반환채무 금액·이행기·채무불이행기간, HUG의 보증채무 이행일 및 구상채무 금액, HUG가 강제집행 또는 보전처분을 신청한 횟수가 홈페이지에 공개됩니다. 
 
임차인은 임대인의 동의 없이도 HUG 홈페이지에서 상습 채무불이행자로 지정된 임대인 목록을 조회할 수 있습니다.
 
 

상습 채무불이행자 확인하기

 
 
 

공개 절차

 
공개 절차는 아래 그림과 같습니다.
 

상습-채무불이행자-공개-절차-출처-주택도시보증공사