[임대차] 임차인이 2기의 차임을 연체한 경우의 효과, 계약 해지/계약갱신청구에 대한 거절/묵시적 갱신 여부

임차인-차임연체-계약해지-계약갱신거절-묵시적갱신

 
임차인이 2기의 차임을 연체한 경우, 그에 따른 법적 효과는 크게 3가지가 있습니다. 
 
첫째, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

둘째, 임대인은 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있습니다.

셋째, 임차인은 임대차계약의 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다.

이에 대한 구체적인 내용은 아래에서 설명하도록 하겠습니다.

임대차계약의 해지

 

▶ 민법 제640조(차임연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

주택임차인이 2기의 차임을 연체한 경우 임대인은 계약 기간 중이라고 하더라도 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

그러나 차임을 연체한 사실만으로 계약이 자동적으로 해지되는 것은 아니고, 임차인에게 계약 해지의 의사표시가 도달한 때에 곧바로 임대차계약이 종료됩니다. 

계약 해지의 의사표시에는 특별한 방식이 요구되지 않지만 분쟁 예방을 위해 내용증명 등의 방법으로 명확하게 표시하는 것이 좋습니다.

여기서 "2기"의 의미가 무엇인지 문제 됩니다.

 

연체 횟수 vs 연체 액수

2기는 연체 횟수가 아니라 연체 액수를 의미합니다.

 

예컨대 월차임이 100만 원인 경우, 5월분 100만 원과 6월분 100만 원을 연체하면 연체 액수가 2기의 차임액에 달하는 때에 해당합니다. 따라서 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

반면, 5월분 40만 원과 6월분 70만 원, 7월분 10만 원, 8월분 20만 원을 연체한 경우에는 연체 횟수는 4회이지만, 연체 액수가 140만 원이어서 2기의 차임액에 달하는 때에 해당하지 않으므로, 계약을 해지할 수 없습니다. 

 

즉, 수시로 차임을 연체하더라도 누적된 총 연체 액수가 2기의 차임액에 달하지 않는다면 임대인은 계약을 해지할 수 없다는 것입니다. 

 

연속하여 vs 통산하여

 

차임 연체는 반드시 연속되어야 하는 것이 아니고, 차임연체액이 통산하여 2기의 차임액에 달하면 됩니다.

 

예컨대 월차임이 100만 원인 경우, 5월분 100만 원과 6월분 100만 원을 연속하여 연체하면 당연히 2기의 차임액에 달하는 때에 해당합니다. 

 

한편, 차임 연체는 연속적일 필요가 없으므로 5월분 100만 원 연체, 6월분 및 7월분 지급, 8월분 100만 원 연체한 경우에도 2기의 차임액에 달하는 때에 해당합니다. 

 

 

차임 지급시기를 기준

 

일반적으로 차임은 1개월 단위로 지급하고, 매월 말일에 지급하는 것으로 약정합니다. 이에 따라 매월 말일을 기준으로 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는지 판단하게 됩니다. 

 

그러나 만약 차임을 1년에 한 번씩 100만 원을 지급하기로 약정한 경우라면, 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는지 여부는 1년 단위로 판단하게 됩니다. 

 

따라서 21년분 100만 원 연체, 22년분 지급, 23년분 100만 원 연체하였다면, 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.  

 

 

과거의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지(소극)

 

임차인이 2기 이상의 차임을 연체하였으나 임대인이 계약을 해지하지 않고 있는 사이에, 임대인에게 연체차임을 지급하여 현재는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하지 않는 경우, 임대인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는지 문제 됩니다. 

 

임차인이 차임을 3월 이상 연체한 경우를 임대계약의 해지사유로 규정한 구 임대주택건설촉진법 시행규칙이 적용되는 사례에서, 대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.

 

위 [1]항의 임대주택에 있어 위 시행규칙 제9조 제4호에는 '임차인이 임대료를 3월 이상 연체'한 경우를 임대차계약의 해지 또는 갱신거절의 사유의 하나로 규정하고 있지만, 임차인이 임대료를 3월 이상 연체한 경우라도 임대인이 위와 같은 권리(= 계약해지 또는 갱신거절)를 행사하지 아니하고 당해 임대료를 이의 없이 수령하였다면 그 이후에 있어서는 임대인은 이를 이유로 하여 임대계약의 해지나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.

 

나아가 민법 제640조에 의하면, "차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있다"라고 규정되어 있습니다.

 

이를 문언해석해 보면, 아무리 과거에 연체 사실이 많았다고 하더라도, 현재는 차임 연체가 전부 또는 일부 해소되어 2기의 차임액에 달하지 않는다면, 임대인은 계약을 해지할 수 없다고 해석할 수 있습니다.

 

 

임차인에게 불리한 약정의 효력(무효)

■ 임차인이 1기의 차임만 연체해도 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 특약은 임차인에게 불리한 약정이므로 민법 제652조에 따라 무효입니다.

 

■ 임차인의 차임 연체가 2기의 차임액에 달하면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 곧바로 종료된다고 약정하는 경우(= 실권특약), 임차인에게 불리한 약정이므로 민법 제652조에 따라 무효입니다.

 

 

임대인 지위를 승계한 양수인이 승계 이전의 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는지(원칙적 소극)
[대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결] 

 

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 이른 후에 양수인이 임대인의 지위를 승계한 사례에서, 양수인이 따로 채권양도의 요건을 갖추어 이미 발생한 연체차임의 채권을 양수하지 아니한 이상, 양수인은 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없다.

즉 연체차임의 채권에 대한 양수 없이는 해지권이 승계되지 아니하는 것으로 보고, 승계 이후의 차임연체액을 기준으로 해지권의 발생 여부를 판단한다.

이러한 경우에 양수인에게 승계되지 아니한 채 양도인에게 남은 해지권은 소멸하게 된다고 보아야 한다.

 

 

 

계약갱신 거절사유 

 

▶ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 
 
주택임차인이 2기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인이 계약갱신을 청구하더라도 그 갱신을 거절할 수 있습니다. 

 

임대차계약의 해지와 마찬가지로 연체 횟수나 연속적 연체인지는 중요하지 않습니다.

 

 

과거의 차임 연체를 이유로 계약갱신청구를 거절할 수 있는지(적극)

 

상가건물임대차보호법이 적용되는 상가 임대차 기간 중 3기의 차임을 연체한 경우 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부가 쟁점이 된 사례에서, 대법원은 다음과 같이 판시하였습니다. 

 

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다.

반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호).

그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.

위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.

 

 

위 판례는 상가 임대차에 관한 사례이지만, 그 판결의 요지는 주택 임대차에도 동일하게 적용되는 것으로 볼 수 있습니다. 

 

나아가 주임법 제6조의3 제1항 제1호에 의하면, "2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 거절할 수 있다"라고 규정되어 있습니다.

 

즉, 문언해석상 2기의 차임액을 연체한 사실이 있으면 그것이 과거에 발생한 것이든, 현재 발생한 것이든 불문하고, 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다고 해석할 수 있습니다. 

 

따라서 주택임차인이 과거 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있다면 당사자 사이의 신뢰는 이미 깨졌으므로, 그 후 임차인이 변제하여 현재 시점에서는 2기의 차임액에 달하는 연체가 없다고 하더라도, 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 

 

 

묵시적 갱신 적용 X 

 

▶ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 
 

주택임차인의 차임 연체가 2기의 차임액에 달하는 경우에는 그 임대차계약에 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다. 

 

반면, 과거에 2기 이상의 차임을 연체한 적이 있으나, 이를 변제하여 임대차 기간 만료 시에는 더 이상 연체 사실이 없는 경우, 그 임대차계약은 묵시적 갱신이 됩니다.