[임대차] 임차권등기 완료 전 이사하면, 대항력은 소멸

임차권-등기-이사-대항력-소멸

 
 
 
최근 임차권 등기와 관련하여, 임차인이 임차주택의 점유를 상실하였다면, 그 이후 다시 임차권 등기가 경료되었다고 하더라도 이전의 대항력이 되살아나지 않는다는 대법원 판결이 선고되었습니다(대법원 2024다326398 판결).
 
오늘은 위 판례에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
 
 
 

1. 사건의 개요

 
임차인은 2017. 2. 8. 이 사건 주택에 관하여 임대인과 보증금 9,500만 원, 임대기간 2017. 2. 27. - 2019. 2. 26.까지로 약정한 후 2017. 2. 27. 서울보증보험(원고)과 임대차보증금 반환에 관한 보험계약을 체결하였다.

임차인은 2017. 3. 20. 이 사건 주택에 대한 대항력 및 우선변제권을 취득하였다. 
 
임대인은 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 제3자를 근저당권자로 하여 근저당권설정등기를 경료하였다(채권최고액 6,600만 원). 
 
이후 임차인은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하자 서울보증보험에게 보험금(= 임대차보증금)을 청구하였고, 2019. 2. 26. 서울보증보험에 임대인에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하였다.

서울보증보험은 2019. 3. 12. 임차권등기명령을 신청하였고, 2019. 3. 20. 임차권등기명령 결정을 받았고, 2019. 4. 5.까지 임차인에게 보험금을 전부 지급하였으며, 임차인은 같은 날 이 사건 주택에서 이사하였다.

2019. 4. 8. 이 사건 주택에 대한 임차권등기가 경료되었다. 
 
이후 서울보증보험이 임대인을 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 지급명령을 신청하여 그대로 확정되었으며, 서울보증보험은 이를 집행권원으로 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청하였다.

그리고 2019. 9. 18. 강제경매 개시 결정 등기가 경료되었고, 이 사건 강제경매 절차에서 낙찰자(피고)는 이 사건 주택을 낙찰받아 2021. 7. 20. 소유권이전등기를 경료하였으며, 서울보증보험은 배당 절차에서 약 1,200만 원만을 배당받았다.

이에 서울보증보험은 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하였다고 주장하면서 낙찰자를 상대로 잔존 임대차보증금 약 8,300만 원의 반환을 구하는 소를 제기하였다.
 
 
 

2. 하급심 법원의 판단

 
1, 2심 법원은 다음과 같은 사유로 대항력이 유지되므로, 서울보증보험의 잔존 임대차보증금 8,300만 원의 반환 청구를 인용하였습니다.

 

■ 임차권등기는 임차인이 주임법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 하는 담보적 기능을 주목적으로 하는데, 관할 법원의 업무 사정상 임차권등기명령 신청 이후 임차권등기명령과 등기 기입까지 상당한 시간이 소요되는 것이 현실인 점,

■ 임차권등기에는 임대차보증금과 계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자, 임차인이 공시되는 점,

■ 근저당권자인 제3자는 자기보다 선순위자인 임차인의 임차권이 있음을 전제로 근저당설정계약을 체결한 점 등을 종합하여 보면,

→ 이 사건 주택에 관한 처분금지의 압류 효력이 발생한 2019. 9. 18.자 강제경매 개시 결정 이전에 임차권등기명령 신청과 임차권등기가 이루어진 이상,

임차인이 임차권등기명령 신청 이후 임차권등기 전에 점유를 상실하였다고 하더라도,

임차권등기가 마쳐짐으로써 임차권등기에 기재된 내용대로 대항력이 여전히 유지된다.

 
 
 

3. 대법원의 판단(2024다326398 판결)

 

관련 법리

 
반면, 대법원은 다음과 같은 법리를 설시하면서 서울보증보험이 낙찰자에게 잔존 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없다고 판시하였습니다.
 

[1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.

따라서 주택임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다. 


[2] 한편, 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다"라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다.

따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 등).


[3] 경매 목적 부동산 매각된 경우 경매로 인해 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸하는 이상, 경매 목적 부동산의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결).

 
 

대법원의 판결 이유

 

임차인이 임차권등기 전에 이 사건 주택에 대한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고(2019. 4. 5. 이사함으로써 점유 상실),

그 후인 2019. 4. 8. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하며, 

이 경우 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 설정된 제3자 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 새로운 대항력을 갖추게 된 임차인의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 이 사건 주택에 대한 경매절차에서는 위 근저당권이 소멸하면서 임차권도 함께 소멸하게 되고, 

결국 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 낙찰자는 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않아서 임차인은 낙찰자에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 되는바, 

원심으로서는 임차인이 이 사건 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지를 심리한 후 임차인이 낙찰자에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부를 따져보아야 함에도 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

 

 

4. 판결의 분석

 

대항력을 취득하기 위해서는 "주택의 인도(= 점유) 및 전입신고"라는 요건을 반드시 갖추어야 하며, 주택의 인도 및 전입신고는 취득요건이자 "존속요건"에 해당합니다.

 

만약 이중 어느 하나라도 갖추지 못한다면 대항력은 소멸하게 되는데, 해당 대법원 판결은 이 원칙을 재확인한 판결이라 할 수 있습니다. 

 

한편, 임차권등기로 인하여 새로운 대항력을 취득할 수는 있으나 그 효력은 임차권 등기가 경료된 때부터 발생하는 것입니다. 

 

따라서 임차권등기보다 선순위 권리가 존재할 경우 후순위인 임차권은 경매로 인하여 소멸되므로, 낙찰자는 임대차보증금을 반환할 채무를 부담하지 않습니다. 

 

 

 

 

 

 

[임대차] 임차권등기명령의 의미, 요건, 신청, 효과

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