[임대차] 임차인의 계약갱신청구권, 의미/행사 방법/횟수/해지/거절

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주택임차인의 계약 갱신 방법에는 크게 3가지가 있습니다. ① 묵시적 갱신, ② 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신, ③ 재계약이 그것입니다.

오늘은 첫 번째로 계약갱신청구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

관련 규정

 

▶ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2-7. 생략
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 생략 

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

 

 

 

의미 및 취지

계약갱신청구권이란 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 임대차계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 거주기간을 2년 더 연장할 수 있게 되어 임차인의 주거권을 한층 향상시킬 수 있습니다.

계약갱신청구권이 도입되기 이전에는 임대인과 임차인 간의 협의를 통해 계약기간을 연장해 왔는데, 이 과정에서 보증금이나 월차임이 과도하게 급등해 임차인의 경제적 부담은 물론 주거의 안정성을 해하는 부작용이 만연하였습니다.

이러한 부작용을 해소하기 위해 주택임대차보호법 제6조의3은 임대인에게 특별한 거절사유가 없는 한 임차인의 요구에 따라 4년간 안정적으로 거주할 수 있게 하면서도 갱신으로 인한 보증금이나 월차임의 증액을 제한하도록 하였습니다.

계약갱신청구권의 행사시기 

계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 중요한 것은 이때까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

예컨대, 계약기간 만료일이 25. 9. 30.인 경우에는 25. 7. 30. 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사가 도달해야 하는 것입니다.

만약 위 기간 내에 계약갱신청구권을 행사하지 않으면, 묵시적으로 갱신된 경우가 아닌 한, 해당 임대차계약은 기간 만료로 종료되므로, 임차인은 임차주택에서 퇴거해야 합니다.

 

 

 

계약갱신청구권의 행사방식

 

계약갱신청구권을 행사할 때에는 특별한 방식이 요구되는 것이 아니고, 구두·문자메시지·서면·이메일·SNS 등 다양한 방식으로 자유롭게 할 수 있습니다.

 

묵시적 의사표시에 의한 갱신청구도 가능합니다.

다만, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하기 위해서는 내용증명 등으로 증거를 남기는 것이 안전합니다.

 

 

 

계약갱신청구권의 행사 횟수

 

1회 한정

 

계약갱신청구권은 1회에 한해서만 행사할 수 있습니다.

이에 따라 일반적으로 임차인은 임차주택에서 2+2년, 총 4년을 거주할 수 있습니다.

 

그러나 재계약이나 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우에도, 임차인이 그간 계약갱신청구권을 한 번도 행사하지 않았다면 1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 

 

 

불행사 합의한 경우

 

만약 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 합의한 경우에는 주임법 제10조에 따라 임차인에게 효력이 없으므로, 위와 같이 합의하였어도 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 

 

 

 

묵시적 갱신된 경우 계약갱신청구권의 행사 가부(적극)

임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않습니다.

"묵시적 갱신"과 "계약갱신청구권 행사에 따른 갱신"은 구별되는 별개의 제도이기 때문입니다.

따라서 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인이 그 갱신된 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

예컨대, 23. 1. 1. - 24. 12. 31.까지로 한 임대차 계약을 체결하였고, 이후 25. 1. 1. - 26. 12. 31.까지로 묵시적 갱신된 경우, 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있으므로 27. 1. 1. - 28. 12. 31.까지 거주할 수 있습니다.

결국 임차인은 임차주택에서 2+2+2년, 총 6년을 거주할 수 있게 됩니다.

계약갱신청구권 행사의 효과

임차인이 적법하게 계약갱신을 청구하였고 임대인이 거절하지 않았거나 거절하였지만 정당한 사유가 없는 경우, 임대차계약은 갱신됩니다. 

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주합니다. 다만, 월차임과 보증금은 종전 금액의 5%의 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

 

 

1. 임대기간

 

주임법 제6조의3 제2항에 의하면, 계약갱신청구권을 행사하여 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 규정되어 있습니다. 

 

따라서 종전 임대차의 계약기간이 1년이었던 경우라도, 갱신되는 계약기간은 "2년"입니다. 

 

 

2. 차임 및 보증금

 

주임법 제6조의3 제3항 및 제7조에 의하면, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우 차임 및 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증액할 수 있습니다. 

 

 

3. 계약의 해지 가부

■ 임차인의 경우(적극)

 

임차인이 계약갱신청구권을 행사하였다고 하더라도 무조건 2년을 거주해야 하는 것은 아닙니다.

주임법 제6조의3 제4항에 따라 임차인은 임대인에게 언제든지 계약의 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 그 임대차계약은 해지됩니다.

 

■ 임대인의 경우(소극)

 

반면, 임대인은 갱신된 2년의 계약기간에 구속되므로, 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 

 

 

 

임차인이 퇴거하기로 하여 보증금 일부를 반환받은 경우, 계약갱신청구권의 행사 가부(적극)

 

▶ 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

이 규정에 의하면 임차인이 보증금 전액을 반환받을 때까지는 임대차관계가 유지되므로, 임차인이 퇴거하기로 하고 보증금 일부를 반환받은 경우라고 하더라도 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

주의사항

 

계약서를 별도로 작성해야 하는지 여부

임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우 임대차계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 작성하지 않더라도 주임법에 따른 보호를 받을 수 있습니다.

다만, 보증금과 월차임 조건이 변하는 갱신계약을 하게 될 경우, 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서를 수정하여 그 내용을 명시하는 것이 향후 있을 수 있는 분쟁을 예방하는데 도움이 될 것입니다.

만약 반드시 갱신 계약서를 써야 하는 상황이라면, 기존 계약의 갱신 계약서라는 내용을 특약사항에 반드시 기재하고, 기존 보증금보다 증액된 보증금 또한 정확히 기재해야 합니다.

 

확정일자

증액된 보증금에 대해서는 확정일자를 받아야 하며, 이미 확정일자를 받았던 기존 보증금의 경우에는 새롭게 확정일자를 받는 것보다 그 순위를 그대로 유지하는 것이 좋습니다.

기존 보증금에 대한 확정일자까지 새로 발급받을 경우 선순위 권리의 존부에 따라 보증금 전체가 후순위로 밀려날 수 있기 때문입니다.

계약갱신청구권을 행사한 경우 임대인의 거절 가부(적극)

임차인이 계약갱신청구권을 행사하였다고 해서 임대인이 이를 무조건 받아들여야만 하는 것은 아닙니다.

정당한 사유가 있는 경우라면 임대인은 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있습니다.

주임법에 규정된 대표적인 예로 1) 임차인이 2기의 차임을 연체하였거나 2) 임대인이 임차주택에 실거주하려는 때에는 계약갱신청구를 거절할 수 있습니다.

 

이에 대해서는 별개의 포스팅을 통해 상술하도록 하겠습니다.