[임대차] 소액임차인의 최우선변제권, 뜻/기준/범위/대항력/배당요구

주택임대차보호법-소액임차인-최우선변제권-범위

 

 

 

소액임차인의 최우선변제권 

 

임대차보증금이 주택임대차보호법령에서 정한 일정 금액 이하인 임차인을 소액임차인이라 하고, 소액임차인은 그 임대차보증금 중에서 일정액을 다른 근저당권자나 채권자보다 최우선적으로 변제받을 수 있습니다. 

 

이를 "소액임차인의 최우선변제권"이라 합니다. 

 

이하에서는 그 요건과 보증금 중 일정액의 범위 등에 대해서 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

▶ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. 


제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

 

 

요건

 

소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 4가지의 요건을 충족해야 합니다. 아래와 같습니다.

 

1. 소액임차인

 

의미

 

임차인은 임대차보증금이 일정 금액 이하인 "소액" 임차인이어야 합니다. 

 

그 금액은 각 지역별로 다르며, 주택임대차보호법 시행령 제11조에 규정되어 있습니다. 

 

또한 임차주택의 등기여부를 불문하므로, 미등기건물이나 무허가건물에 대해서도 소액임차인의 최우선변제권이 인정될 수 있습니다. 

 

▶ 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)

법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 

1. 서울특별시 : 1억 6500만 원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억 4500만 원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 8500만 원

4. 그 밖의 지역 : 7500만 원

 

 

이를 도식화하면 아래 그림과 같습니다. 

 

최우선변제-임차인-보증금-범위-출처-법제처

 

 

예컨대, 서울의 경우 임차인이 1억 6,500만 원 이하의 보증금으로 임대차계약을 체결해야만 소액임차인에 해당하는 것입니다. 

 

만약 소액임차인에 해당하지 않는다면 최우선변제를 받을 수 없습니다. 

 

 

판단시점

 

소액임차인에 해당하는지 여부는 배당 시를 기준으로 판단합니다. 

 

예컨대, 서울에서 보증금 2억 원으로 최초 계약하였다고 하더라도, 배당 전까지 보증금이 1억 6,500만 원 이하로 감액된 경우에는 소액임차인에 해당하므로, 최우선변제권이 인정됩니다. 

 

그러나 최우선변제를 받을 목적으로 임대인과 짜고 허위로 보증금을 줄이거나 소액임차권을 창출한 경우에는 당연히 최우선변제권이 인정되지 않습니다. 

 

 

2. 대항력

 

소액임차인은 주택에 대한 첫 "경매개시결정 기입등기가 경료되기 전"까지 주택 인도 및 전입신고라는 대항력을 갖추어야 합니다. 

 

공매인 경우에는 "체납처분에 의한 압류등기가 경료되기 전"까지 대항력을 갖추어야 합니다. 

 

나아가 위 대항력은 "배당요구의 종기"까지 존속해야 합니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결). 

 

결국 소액임차인의 대항력 취득이 다른 근저당권자보다 후순위라고 하더라도, 이와 무관하게 경매개시결정 기입등기가 경료되기 전에 대항력을 취득하였다면 최우선변제권이 인정됩니다. 

 

 

3. 경매 또는 체납처분에 의해 매각될 것

 

최우선변제권은 임차주택이 경매 등으로 넘어갔을 경우에 문제 되는 개념입니다.

 

따라서 임차주택이 경매에 의하지 않고 매매 등을 원인으로 양도되는 경우에는 임차인의 대항력만 문제 될 뿐, 최우선변제권은 인정될 여지가 없습니다. 

 

 

4. 배당요구 

 

소액임차인이 임차주택의 경매에 따른 매각대금으로부터 최우선변제를 받기 위해서는 경매법원에 배당요구를 해야 합니다. 

 

배당요구를 하지 않아 최우선변제를 받지 못한 소액임차인은 자신의 몫까지 배당받은 다른 채권자에게 부당이득반환 청구를 할 수 없습니다(대법원 2001다70702 판결).

 

배당요구의 방법은 민사집행규칙 제48조에 따라 배당요구서를 작성하여 경매법원에 제출해야 합니다. 

 

▶ 민사집행규칙 제48조(배당요구의 방식)

① 법 제88조 제1항의 규정에 따른 배당요구는 채권(이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)의 원인과 액수를 적은 서면으로 하여야 한다.
② 제1항의 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다.

 

 

그런데 실무상 소액임차인이 배당요구서를 제외하고 권리신고서만 제출하는 경우가 종종 있는데, 이때 법원은 소액임차인의 무지로 권리신고만 한 것으로 해석하여 권리신고를 배당요구한 것으로 보아 처리하고 있습니다. 

 

 

 

최우선변제 받을 수 있는 금액 

 

소액임차인이 위의 4가지 요건을 모두 충족한 경우 다른 근저당권자나 채권자보다 최우선적으로 변제받을 수 있으나, 그 금액은 보증금 전액이 아니라 그중 일정액입니다. 

 

▶ 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)

① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 

1. 서울특별시 : 5500만 원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 4800만 원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2800만 원

4. 그 밖의 지역 : 2500만 원

② - ④ 생략

 

 

예컨대, 임차인이 서울에서 보증금 1억 6,500만 원으로 임대차계약을 체결한 경우에는 최대 5,500만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 

 

 

 

배당 순위

 

각 채권자의 배당순위는 민법, 상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 정해집니다(민사집행규칙 제185조 제1항, 민사집행법 제145조 제2항).

 

전부 일반채권자인 경우에는 채권 발생 선후를 불문하고 평등 비율로 배당받으나, 법률상 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 채권자는 우선적으로 배당받습니다. 

 

각 채권의 우선순위는 다음과 같으며, 소액임차인은 3순위로써 이에 따라 배당받게 됩니다. 

 

순위	채권 종류	근거 및 내용
1순위	경매 집행비용	▶ 민사집행법 제53조  ▶ 인지대, 감정평가비용, 광고비용, 집달관 현장조사비용  ▶ 소액
2순위	제3취득자의 필요비, 유익비	▶ 민법 제367조  ▶ 경매 대상 부동산의 유지나 보수, 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용  ▶ 소액이거나 없는 경우가 많음
3순위	최우선변제금, 최종 3월분의 임금 채권, 최종 3년분의 퇴직금 채권, 재해보상금 채권	▶ 주택임대차보호법 제8조 제1항 ▶ 근로기준법 제37조 제2항, 근로자퇴직급여 보장법 제12조 제2항  ▶ 위 채권들이 서로 경합하는 경우에는 동순위로 배당
4순위	당해세	▶ 국세기본법 제35조 제1항 제3호, 지방세법 제31조 제2항 제3호 ▶ 경매 대상 부동산(= 당해재산)에 부과된 국세 및 지방세 ▶ 당해세의 기준일은 법정기일
5순위	당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일자 있는 임차인	▶ 국세기본법 제35조 제1항, 지방세법 제31조 제2항, 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항
6순위	임금 등을 제외한 임금 기타 근로관계로 인한 채권	▶ 근로기준법 제37조 제1항
7순위	각종 조세채권	▶ 국세기본법 제35조, 지방세법 제31조
8순위	국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(의료보험료, 고용보험료 및 산재보험료)
9순위	일반채권

 

 

■ 소액임차인의 최우선변제권은 선순위 담보물권자, 당해세를 포함한 국세·지방세 등 조세채권보다 우선합니다.

 

■ 소액임차인의 최우선변제권은 근로자의 최종 3개월 분 임금, 최종 3년 간 퇴직금, 재해보상금 채권과 동순위로 배당받습니다. 

 

■ 소액임차인 상호 간에는 동순위로 배당받습니다(임대차계약 성립 전후, 대항력 취득 전후 불문).

 

 

 

임차주택의 인도

 

소액임차인이 임차주택의 매각대금에서 우선배당된 일정액의 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 낙찰자에게 인도해야 합니다. 

 

법률상 임차인의 주택 인도와 임대인의 보증금 반환은 동시이행관계에 있으나, 사실상 임차인의 선이행이 강요되는 측면이 있습니다.

 

그러나 임차인이 인도하면 경매법원으로부터 확실하게 일정액의 보증금을 수령할 수 있으므로 불이익한 것은 없습니다.