[사기] 전세사기 피해 예방을 위한 가장 확실한 방법, 전세보증보험 가입/조건/방법/한도/보험료

전세-사기-피해-예방-전세-보증-보험

 
 
 

의미

 
전세보증보험이란 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못하는 보증 사고가 발생한 경우 전세보증금의 반환을 보증기관(예 : HUG, 서울보증보험)이 책임지는 보험 상품입니다.

따라서 전세보증보험 가입이 불가한 경우에는 애초에 전세계약을 체결하지 않는 것이 전세사기를 예방하는 지름길입니다.
 
 
 

가입 가능 주택

 
전세보증보험에 가입할 수 있는 주택의 종류 및 보증금액은 다음과 같습니다.
 
■ 유형 : 아파트, 빌라(= 다세대주택), 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 주거용 오피스텔
 
■ 근린생활시설 제외(→ 등기부등본 표제부 확인)
 
■ 수도권 : 전세금 7억 원 이하
 
■ 그 외 지역 : 전세금 5억 원 이하
 
 
 

가입 기한

 
■ 신규 전세계약 : 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 가입 가능 
 
■ 갱신 전세계약 : 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 가입 가능
 
 
 

가입 신청자

 
■ 전세계약서상 임차인으로 개인, 외국인, 법인을 포함합니다.

■ 전세보증보험은 집주인의 동의가 없더라도 임차인이 단독으로 가입할 수 있습니다.
 
 
 

가입 절차 

 
1. 등기부등본상 임차주택에 경매, (가)압류, 가처분, 가등기 등이 설정되어 있는지 확인해야 합니다(→ 등기부등본 갑구 확인). 만약 설정되어 있다면 전세보증보험 가입이 불가능합니다.
 
1-1. 선순위채권액(예 : 근저당권)은 주택가액의 60% 이내이어야 합니다(→ 등기부등본 을구 확인). 
 
2. 전입세대확인서에 타 세대의 전입내역이 있는지 확인해야 합니다.
 
단독 · 다중 · 다가구주택을 제외하고, 만약 임차인이 될 가입 신청자 외에 타 세대의 전입내역이 있다면 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 
 
3. 임차주택이 위반건축물인지 확인해야 합니다(→ 건축물대장 확인).
 
위반건축물의 경우 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 
 
4. 임대인이 기존 임차인의 전세보증금 반환 목적 대출(= 역전세 반환대출)을 받은 사실이 있는지 확인해야 합니다.
 
만약 위 대출을 받은 경우 전세보증보험 가입은 불가능하고, 특례반환보증 가입 대상에 해당합니다. 
 
5. 공인중개사를 통해 전세계약 체결 + 보증금 완납 + 전입신고 + 확정일자를 받아야 합니다. 
 
■ 공인중개사의 중개가 없는 경우 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 
 
다만, 기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니어도 가입이 가능합니다.
 
■ 계약기간은 1년 이상이어야 하고, 전세계약서에 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없어야 합니다. 
 
6. 이후 HUG 지사 또는 은행 방문, 인터넷 신청
 
■ HUG의 각 지사별로 관할구역이 정해져 있으므로, 임차주택이 소재한 지역을 관할하는 지사에 방문하여 가입할 수 있습니다.
 
■ 은행(= 신한, 우리, 국민, 하나, 농협은행)에 방문하여 가입할 수 있습니다.
 
■ 지사 방문 없이 "안심 전세 앱"을 통해서도 가입할 수 있습니다.
 
 
 

보험료

 
전세보증보험 가입 시 납부해야 하는 보험료는 아래 표에 따라 계산해야 합니다. 
 
또한 경우에 따라 보험료가 할인되거나 할증될 수 있으니 해당 여부를 확인하시기 바랍니다.
 
 

전세보증보험-보험료-출처-HUG

 
 
 

가입 시 유의사항 

 
아래와 같은 사유가 있는 경우에는 전세보증보험 가입이 거절될 수 있으니, 참고하시기 바랍니다. 
 

■ 임차인의 경우

- 고객이 공사의 채무자에 해당되어 채무를 완제하지 않은 경우

- 위조 또는 변조된 서류 및 부실자료를 제출하는 등 속임수로 보증을 받고자 하는 경우 등


■ 법인인 임대인의 경우

- 신용정보조회 결과 대출금 또는 카드대금 연체 등인 경우

- 회생절차개시신청 상태인 경우

- 공사의 채무자에 해당되어 채무를 완제하지 않은 경우

- 국세 또는 지방세를 체납 중인 경우

- 보증사고 또는 보상청구가 접수된 상태에 있는 경우

- 위조 또는 변조된 서류 및 부실자료를 제출하는 등 속임수로 보증을 받고자 하는 경우

- 공사의 보증서를 위·변조한 경우 등


■ 개인인 임대인의 경우 

- 공사의 채무자에 해당되어 채무를 완제하지 않은 경우

- 보증사고 또는 보상청구가 접수된 상태에 있는 경우

- 공사의 보증서를 위·변조한 경우 등

 
 
 

보증 사유 및 한도 ★ ★ ★

 

1. 보증 사고 유형에 따른 보증 사유

 

① 임차인(보증채권자)이 전세계약기간 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우

② 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 임차인이 전세보증금을 반환받지 못한 경우 

 
 

2. 보증 한도

 

■ 계산식 : 주택가격 × 담보인정비율(90%) - 선순위채권


■ 주택가격 ★★

- 아파트, 주거용 오피스텔 : KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세 적용 (상한가·하한가의 산술평균 적용, 아파트 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가 적용)

- 연립, 다세대 : 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격(= 공시가격)의 140%에 해당하는 금액

- 단독, 다중, 다가구 : 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격(= 공시가격)의 140%에 해당하는 금액

- 공시가격 : 부동산공시가격 알리미에서 확인 


■ 선순위채권 

- 임차인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권(예 : 근저당권)

- 주택가액(= 주택가격 × 담보인정비율)의 60% 이내일 것


■ 사례

- 주택가격 1억 원, 전세보증금 8천만 원인 경우 : 가입 가능

- 주택가격 1억 원, 전세보증금 9천2백만 원인 경우 : 가입 불가 

- 주택가격 1억 원, 선순위채권 5천만 원, 전세보증금 4천만 원인 경우 : 가입 가능

- 주택가격 1억 원, 선순위채권 5천5백만 원, 전세보증금 4천만 원인 경우 : 가입 불가
(→ 전세보증금 3천5백만 원 이하이어야 하고, 선순위채권은 5천4백만 원 이하이어야 함) 

 
 

부동산공시가격 알리미 클릭

 
 
 

보증 사고 발생 시 임차인의 대처방법

 
1. 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하여 보증사고가 발생한 경우 1개월 이내에 서면으로 그 내용을 HUG에 통지해야 합니다.
 
2. 임차인은  보증사고일로부터 2개월 이내에 보증사고 유형에 따라 HUG에 보증채무의 이행을 청구해야 합니다.
 
■ 위 ① 유형의 경우, 임차인은 임차권등기명령을 마치고 난 후 보증채무의 이행청구를 해야 합니다.
 
■ 위 ② 유형의 경우, 임차인은 전세보증금 미 수령액을 증명하는 서류(예 : 배당표)를 제출하여 이행 청구하여야 합니다.
 
3. HUG는 보증채무 이행청구서를 접수받은 날로부터 1개월 이내에 보증채무를 이행합니다.